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文 | 乐居财经 徐迪
物管行业为轻资产模式,不少企业的负债率低于地产开发企业。有的甚至出现了“0负债”运营。
如永升生活服务,2019年净资产负债比率即为零。当然,这是由于计算资产负债比率时,使用的会计口径不同造成的。它在计算“资产负债比率”时,使用的是长期及短期附带利息的贷款总和除以权益总额。
那么,上市物业企业真实的负债情况是怎样的?
4月7日,乐居财经推出2019年物企年报风云榜系列③《2019港股物业企业负债排行榜》,让我们尝试一窥港股物业上市公司的负债全貌。
资产负债率是反映企业运营状况健康与否的一项重要指标,通过它可以观察一家企业的杠杆高低和财务风险程度。
榜单显示,物业行业整体的资产负债率呈逐步下降趋势。2019年,21家港股上市物业企业负债总额341.37亿元,资产负债率均值为49.14%。这与典型的重资产行业房地产开发有一拼。根据乐居财经统计数据,80家内房股扣除合同负债后的平均资产负债率为56.08%。
21家港股上市物企中,9家企业资产负债率在均值以上。其中,银城生活服务、烨星集团、绿城服务、中海物业及中奥到家均超过60%。
银城生活服务更是高达82.47%,这个数值格外显眼。如此高的负债率,堪比房地产开发行业中的激进企业。可资比较的是,2018年的上市房企平均资产负债率为78.90%,2019年中期平均资产负债率77.44%。
银城生活服务的高负债率,与持续的规模扩张难脱关系。2016年至今,银城生活服务在管面积取得超过58%的复合年增长率。截至2019年年底,在管建筑面积2610万平方米,同比增68.4%,合约建筑面积3080万平方米,同比增38.1%。
榜单显示,在绝对负债规模方面,碧桂园服务、绿城服务、彩生活、雅生活、中海物业的负债金额较高,不过,这与他们的在管面积规模、营收规模等指标呈正相关关系,因此,风险并不大。
2019年,物业行业上市潮和并购潮同步掀起。这份榜单也给了部分激进的物业企业一个警示,在追求规模扩张的同时,也需注意负债率的控制,保持均衡发展才更具有可持续性,才更安全。
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