作者：公子小白

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随着重要会议的开幕，2020年房价走势，基本定调。

本号从政策、市场释放的信息得出的结论是：2020年中心城市的房价，会继续上涨，但不会有大的波动。

继续上涨是市场决定的，不会有大的波动，是政策决定的总基调。

在重要会议上的工作报告中，对房地产的描述比较简略：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

但今天银保监会却给出了明确态度：坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化等。

这句话，可以说是今年楼市的总基调。翻译成白话就是，遏制炒房行为，不要让房价被爆炒起来了。

总基调之下，房价在市场作用中，今年依然会慢涨。支撑这个论点的论据有三：

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第一、整体环境。

坊间有句话，大意是经济环境越不好，楼市越坚挺。

今年的整体环境，不用多说，大家都能感知到。无论是经济增速，还是失业率，数据都不怎么好看。

表面上看，从3月下旬以来，我们的各大中心城市都开始复工复产了，但是，正如本号在之前的文章中强调的，要真正实现复工复产，不是工人到岗就可以，订单才是关键，没有订单，有员工顶个啥用？

目前，特殊时期最严重的欧盟、美国，都是我们的外贸大户。

截图来源于国家统计局

只要全球特殊时期没有得到缓和，我们的外贸订单仍会受到较大影响。

以海运城市宁波、厦门为例。

宁波方面，3月份起，已经有64场展会延期或者取消，包括德国科隆五金工业展、法兰克福灯光照明及建筑物技术与设备展、香港电子展等。

厦门方面，《中国新闻周刊》提供的数据显示，在摸底的210家外贸流通型企业一季度订单中，189家企业在手订单数量同比减少，平均降幅达24％。

不但订单够呛，特殊时期影响的还有产业链条的供应。

这种背景下，我们的经济下行压力依旧不小，楼市虽然不能像以往一样，成为经济发展的主要动力，但也不能成为负累。适当活跃成交量，对冲特殊时期的影响，已经获得了管理层默许。

君不见，特殊时期以来，有近百个城市发布了楼市新政，他们之中，有的直接鼓励购房，有的给房企减压，有的加杠杆。

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第二，货币因素

特殊时期以来，全球都走上了货币宽松之路，中国亦不例外。

今年以来，我们已经降准降息了。从LPR报价走势图可以看到，利率一路下行。

截图来源于中国货币网

4月份，LPR报价利率，更是创下五年来最大力度降息。其中：

1、供实体经济贷款参考的“1年期LPR”降息20个基点，从4.05%降低到3.85%；

2、供商业房贷参考的“5年期LPR”降息10个基点，从4.75%降低到4.65%。

利率下行利好楼市，意味着贷款买房更省钱了。

刚过去的520，LPR虽然按兵不动，但全球利率下行趋势已经形成，后续大概率仍会有降准降息到来。

再看货币市场。货币发行过快，是推动房价上涨的主要因素之一。

在上轮牛市以及之前，中国的M2增速（货币发行速度）基本都在两位数以上，很长时间都是GDP增速的2到3倍。

一般认为，M2增速减去GDP增速，就是货币的贬值速度。换言之，在上轮牛市期间以及之前，我们的货币贬值速度很快，所以推动着房价快速上涨。

直到最近两年，M2增速才降了下来，过去两年M2增速除以同期GDP增速一度回落到1.3以下，打破了“1.5倍魔咒”。

如果没有特殊时期冲击，M2增速依然会保持这个态势下去。然而特殊时期改变了一切，就在这两天的重要会议上，管理层明确提到：

稳健的货币政策将更加灵活适度，保持广义货币M2和社会融资规模增速明显高于去年。

这意味着M2增速又要加快了，M2增速与GDP增速之间的剪刀差又要拉开了，货币贬值速度要加快了。

最终导致的结果是，房价上涨动力更强。

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第三，人口因素。

影响房价最主要的三个因素，一个是政策，一个是货币，一个是人口。

政策已经在第一、第二部分说了，第三部分介绍了货币，现在再说说人口。

我们已经进入了城市化2.0时代，也即大城市化、城市群化、都市圈化的时代。

最近两年，管理层一再强调要继续做强做大中心城市以及以中心城市为核心的都市圈、城市群。

在此次重要会议上，管理层再次明确提到：深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

这意味着，今年做强做大中心城市，依旧是主要任务，还意味着，更多的政策、资源会倾斜到中心城市以及以中心城市为核心的都市圈、城市群。

人口是随着资源流动的，过去几十年，由于资源倾斜到城市，农村人口不断进城。近年来资源不断倾斜到中心城市和城市群，导致的结果是，现在农村和小城市人口继续汇聚到中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群。

中心城市人口会快速增长。

过去几年，深圳、广州、杭州、成都等中心城市，人口增长很快，尤其是深圳、广州，每年都是几十万的常住人口增量，位居各城市常住人口增量榜前列。

结果呢，上一轮牛市就是从深圳启动的，深圳目前已经登顶内地房价榜榜首，超越了京沪。

制图：城市财经

2019年，杭州以55.4万常住人口增量，夺得常住人口增量榜第一。

中心城市的人口增速，仍会保持下去。

要知道，就在近日，管理层发布了一份重要文件，其中明确提到： 推动公共资源由按城市行政等级配置向按实际服务管理人口规模配置转变。

这意味着未来人口多寡，不但决定了城市可获得住宅建设用地面积，还与城市可以获得的公共资源（如轨道交通、教育、医疗等）、政策红利以及头衔等有直接关系。

这份文件带来的结果必定是，中心城市之间的人口争夺战，会打得更加激烈，人口也会更加快速的流向中心城市，中心城市的常住人口增量会继续快速增长。

而我们城市的住宅土地供应是与户籍人口相匹配的，换言之，我们的土地供应速度跟不上常住人口增量速度。

挤牙膏式的土地供应与快速增长的常住人口，会共同推动着中心城市的房价上涨。