作者：公子小白

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改革开放最初的十几二十年里，中国大地上涌现出了一批优秀的明星地级市，它们的知名度往往比省会还要响亮。

比如北方，南方的苏州、南通、温州、东莞、佛山和珠海。苏州与东莞，都被称为世界工厂。

温州、珠海的服装、皮鞋，远销海外，尤其是温州。那时候的温州，在欧美知名度，比省会杭州还要响亮，中国温州，成为了当时的一张名片。

90年代初到新世纪前十年，我们穿的大多数服装、皮鞋、皮革，以及日常所用的打火机等用品基本都是温州制造的。

这既得益于政策松绑，调动了温州人经商的积极性，也有赖于温州人骨子里的商帮精神。

九十年代的温州，无论男女，都喜欢做生意，这一点，李立群主演的《温州一家人》电视剧中，很好地体现了温州人骨子里胆大敢干的品性。

他们也都抓住了时代机遇，成为中国率先富起来的一批人。藏富于民的温州人，腰包厚实的温州人，开始全国范围内，甚至全球范围内寻求资产保值。

他们开始投资固定资产，炒煤矿、炒房、民间借贷等，资金迅速流向了包括省内外的房地产、矿产等投机性领域，导致实体经济空心化。“温州炒房团”名噪一时。

这些腰缠万贯的富豪，先是炒温州，直接将温州的房价干到了三四万一平米，2010年，房价三四万一平米是什么概念？全国第一。

据当时的媒体报道，2009年，同样位于鹿城区的某楼盘，开发商拿地楼面价9000元/平方米，在成本约1.5万元/平方米的情况下，销售均价可以达3.5万元/平方米不过，利润超过100%。在二手市场，更有项目被炒至近10万元/平方米。

不仅碾压北上广深四大一线城市，更是碾压省会杭州。2010年杭州的房价，才2万出头。

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高点便是转折点。在2008全球金融危机滞后效应下，外贸受阻，温州实体经济受困，产能过剩严重，制造业很不景气。

再加上2008年，中国第一辆高铁通车，拉开了陆权时代的序幕，许多占据铁路枢纽的省会城市，强势崛起，以往的明星城市，逐渐暗淡。

制图：城市财经；数据：温州统计局

到了2010年，资金链断裂，老板开始跑路，一系列连锁反应随之发生。而没有资金支撑的温州楼市，呼啦啦似大厦倾，开始急转直下。

据公开资料显示，企业、个人抛售房产现象大面积出现，温州房价连续32个月下降，部分商品房比最高峰时下跌了百分之三四十，个别豪宅甚至拦腰斩断。

这一次重创，让温州消沉了很久，哪怕是2015年下半年中心城市掀起了新一轮大牛市，也没能让温州楼市复苏。

而在这个牛市期间，杭州与宁波房价一路飙升，纷纷超越了温州。

制图：城市财经；数据：中国房价行情网

然而，今年以来，温州在经济起势和人口增量的推动下，貌似开始抬头，新房成交量与土地市场，均明显回暖。

新房方面，根据诸葛找房数据研究院披露的5月份数据显示，受监测的40个重点城市中，有32个城市新房销量环比上涨，其中温州的新房，环比增长124%，同比增长61.5%，环比同比均位列第一位。

土地市场方面，最近鹿城区推出的一块商住用地，引发了116轮竞逐，溢价率高达50%，释放了土地市场回暖的强烈信号。

这块地位于温州市核心区鹿城区滨江街道江滨路与杨府山路交叉口西南侧，性质为城镇住宅用地（普通商品房）/零售商业用地、餐饮用地、教育用地。

地块引来了万科、华润、德信、建发、中海、融创、碧桂园、保利、阳光城等16家房企拼抢，经历了116轮叫价，最终被德信地产集团旗下温州浩阔企业管理有限公司以36亿元顶格价拿下，折合26385.24元/平方米。

如此高的楼面价，算上各种税费成本，建安成本以及贷款利息等，该项目未来的出售价可能要登上5万。

开发商敢以血本拿地，必定是看好温州的楼市前景。

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这两年，温州经济复苏较为明显。

从上面的GDP增速也可以看到，2015年以来，温州的GDP增速远高于全国平均值，特别是在去年很多城市因为贸易摩擦失速之际，温州居然还能保持着8.2%的经济增速。

这一增速，让温州在全国城市经济排名中，上升了5个位次，直接跻身中国内地城市Top30榜。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

人口方面，2019年年末温州市常住人口高达950万，位居全省第一，常住人口增量5万人，比地级市中，这一增量非常不错。

经济与人口，是房价背后的两个支撑。尤其是如温州这样的远离核心城市的普通地级市。

一般来说，楼市看涨的城市无外乎四种：

第一种，高级别城市，由于城市级别高，一方面更容易获得管理层政策倾斜，另一方面能够调度资源集中发展，这样的城市包括直辖市、副省级城市、计划单列市、省会与首府城市。

第二种，核心城市的卫星城，如北京周边的廊坊，上海周边的湖州、南通、嘉兴等，广州周边的佛山、中山，深圳周边的东莞、惠州等。

第三种，环境溢价高的城市，如山东的日照、威海，广东的珠海，海南的三亚，广西的北海，云南的丽江、大理与西双版纳等。

第四种，没有中心城市帮扶，却能保持经济基本面和人口基本面不错的城市。温州就属于这一种，除了温州，还有福建泉州、山东烟台、江苏徐州、浙江台州等，都是此道中人。

可以说，凡是人口基本面和经济基本面不错的城市，楼市都有上涨空间。这才是开发商敢于高成本下注温州的真正逻辑。