作者：公子小白

01

楼市两极分化，愈发严重。

近段时间，一二线城市，抢房潮此起彼伏，比如南京、杭州、成都、深圳、西安等城市。

楼市火热的南京基本上开一个盘售罄一个盘，5月下旬的南京，五大热盘齐领销售许可证，江北核心区的江畔都会上城，仙林的水沐和融信，城南的世茂璀璨睿湾，吸引了上万人抢购，其中仅北核心区的江畔都会上城报名报名人数，就超过10000人！。

成都方面，川发天府上城项目五月初进行摇号，释放的房屋套数为786套，而参与摇号的人数达到了4万。

杭州则更加夸张，远洋西溪公馆领出一批959套房源的预售证。这个项目从5月开启双通道报名以来，据现场销售人员的反馈，报名人数近6万。近6万人抢959套房子，相当于一套房子60个人在抢。

深圳与西安虽然没有上演万人抢房，但热度一点也不差。前些天拿到预售的光明网红盘融御华府认筹场景，同样火爆，营销中心门前，门庭若市。

西安多个新开售的楼盘出现“千人摇”，其中中签率最低的是大华公园世家，房源108套，摇号家庭5109个，平均中签率2.1%。

与一二线城市抢房相对应的是，有些三四线城市，却出现了抛售潮，比如南阳。

据媒体爆料，南阳市的二手市场出現了“抛售”状况，许多楼盘的价钱减幅广泛在每平方米1000-1500元上下。

有不少业内人士预测，三四线城市的集中抛售潮，可能会在下半年出现。

一边是火焰，一边是海水，到底谁真谁假，谁在说谎？

02

其实，没有人在说谎。

三四线城市出现抛售很多人相信是真的，但一二线城市的抢房，大家觉得不太真，觉得都是开发商请来的房托，制造抢房氛围，哄抬房价。

但你要知道，现在中心城市的摇号抢房需要提前验资，缴纳认筹金，不像过去谁都能前去参加。

这种情况下的抢房，大多都是真实的。

“假作真时真亦假，无为有处有还无”，假假真真其实不重要，重要的是，我们要有辨别真假的能力。

中心城市楼市过热，是因为有需求，在新房限价的背景下有巨大利润。部分三四线城市抛售，是因为需求弱，且因为疫情，又错过了一年一度的返乡购房潮。

中心城市新房限价，导致与周边的二手房价格之间存在较大落差，巨大的落差产生了巨大的利润，最终引来了熙熙攘攘的购房者前来抢购。

以杭州接近6万人抢购的远洋西溪公馆，项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间，而目前项目限价才2.8万元/平方米。每平米的价差在1万元左右，一百平的房子，抢到之后可以从中套利100万元左右。

再比如近日认筹的深圳光明网红盘金融街华发融御华府，单价4.7万起，最高5.3万，而其周边的二手房价格都已奔上了六七万，每平米价差达一两万，一百平米的房子可以套利一百多万。

换做是你，若有资本撑腰，抢不抢？

部分三四线城市上演抛售，是因为大家不看好它的未来。这种前提下，即便三四线效仿中心城市给新房限价，抢房很难发生。

第一，三四线没有这么大的购房需求；

第二，三四线主要以新房销售为主，不像中心城市已经进入了存量房时代。换言之，三四线城市新房即便限价也会比二手房高，不存在因限价制造的利润空间。

有人说过，只有大城市才有房地产。在城市分化越来越严重的当下，中心城市会越来越强，大部分三四线城市会走向衰弱，一二线具备楼市看涨的基础，三四线则缺乏，这是一二线与部分三四线上演楼市冰火两重天的根本原因。

何为楼市看涨的基础？最关键的三个指标：发展期望、经济、人口。

第一，发展期望。

在中国，城市发展很大程度上依赖政策。一般来说，城市级别越高，获得管理层政策倾斜度就越大。

这直接导致了中心城市的发展潜力要远高于三四线城市。

看看这些年，凡是重大的政策利好，无一不是给到了中心城市（直辖市、副省级城市、计划单列市、省会城市），比如国家级新区、国家中心城市、国际消费中心、自贸港以及各种先行示范区。

资源、头衔、利好全都集中于中心城市，三四线城市的发展潜力，怎么和中心城市比？

第二，经济。

发展期望影响了经济与人口汇聚。

按照第一财经最新披露城市级别划分来看，2019年登上内地城市经济Top30的城市，除了唐山外，都是二线以上城市。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

从数据可以看到，头部30个城市GDP合计超42万亿元，占中国总GDP的42.6%。

中国目前地级以上城市数量为293个，也就是说，30个头部城市占了中国GDP的近43%，剩下的263个城市只占剩下的约57%。

更为关键的是，头部城市的占比还在进一步增加，二八法则正在中国城市中继续推进。经济成为了中心城市楼市，坚定的基石。

其实不光国内，国外也是一样。

日本东京都市圈的核心区域东京都，2018年GDP规模预计突破1万亿美元，占到日本经济总量的1/5，韩国的经济比重则主要压在了首尔都市圈和釜山都市圈。

03

第三，人口。

人口是经济之外，房价的又一基石。

这些年，在城市化进程下，人口不断从农村汇入城市，推动城市房价上涨。

如今城市化进入到了2.0时代，也即人口将继续从农村和小城市，汇入到中心城市以及以中心城市为核心的都市圈、城市群中，三四线城市人口大多都在流失。

这是全球趋势。

君不见，无论中国、日本还是欧美，没有资源、位置不占优的三四线城市，正在集体走向没落，走向收缩。

2019年中国收缩型城市数量已经达到了31个，比2018年增加了8个。

随着中心城市户籍门槛不断放宽和放开，人口会加速从农村和三四线城市流向中心城市，很多三四线城市，将进入加速衰弱通道。

日本方面，人口基本集中在东京都、大阪和名古屋三大都市圈，其余县市大多在消失。

已经完成大城市化的韩国、欧洲同样如此。韩国的人口有一大半都装进了首尔和釜山两大都市圈，法国19%的人口装进了巴黎都市圈，英国12%的人口装进了大伦敦都市圈。

这意味着，中心城市的楼市会在人口流入、经济增长推动下，继续向上。

反过来，越来越多的三四线城市，尤其是“三无”城市（也即无大城市可以依靠、无环境溢价、无好的经济基本面与人口基本面的城市），则不可避免地会进入抛售潮中。

此外，2015年以来力挺三四年楼市的货币棚改，这两年也进入了快速退潮期，大部分三四线城市房价唯一的利好，都没了。

因此，大多数“三无”三四线城市，房价撼动、抛售潮来临时迟早的事，尤其是那些已经进入收缩阶段的三四线城市，如：

鹤岗、新民、凤城、营口、阜新、开原、德惠、吉林、桦甸、通化、临江、鸡西、虎林、大庆、佳木斯、穆棱、北安、洛阳、兴宁、揭阳、什邡、石嘴山、巴彦淖尔、根河、瓦房店、宜城、三沙、攀枝花、遂宁、金昌、德令哈等。