港交所即将新添一家物业公司。6月24日，在通过港交所聆讯后，弘阳集团旗下物业公司弘阳服务开始招股，并将于 7月7日挂牌上市。

据悉，此次招股，弘阳服务拟全球发售1亿股股份，其中香港发售1000万股占10%，国际发售9000万股占90%，另有15%超额配股权；发售价每股3.30港元-4.30港元。而据市场消息，弘阳服务引入了恒基地产联席主席李家杰为基础投资者。

虽然有李家杰加盟，不过弘阳服务的问题并不能就此忽略。除了对母公司依赖较大外，由于收购标的质量的参差不齐，弘阳服务的盈利水平也受到了一定波及。

发展依赖母公司，收购第三方扩张成未来重点

虽然弘阳服务于2019年12月12日才正式注册成立，但追溯其发展历程，弘阳服务已经具备17年的物业管理经验。

据了解，2003年南京弘阳物业管理公司的成立，标志着弘阳集团正式踏足物管行业。发展初期，其主要为母公司的住宅物业提供物业管理服务；2015年，弘阳服务将业务范围扩展至弘阳集团的商业物业，并开始尝试走出去，为第三方物业提供管理服务；2018年，随着物业管理逐渐受到市场重视，以及上市风口的到来，弘阳服务也走上了收并购的规模扩张之路。

据最新数据，截至最后可行日期，弘阳服务的总合同建筑面积为2960万平方米，涉及14个省、直辖市及自治区41个城市的181个项目。

从收益占比来看，2017年-2019年，弘阳服务来自于弘阳地产所开发物业的收益占其总收益的比重分别为61.9%、61.8%、55.6%。从在管面积来说，2017年-2019年，弘阳地产所开发物业分别占其在管总建筑面积的73.1%、72.3%及61.8%。显然，母公司对弘阳服务的贡献不可小觑。

同时，弘阳服务业务高度依赖大本营江苏。2017年-2019年，来自江苏省的在管物业所得的物业管理服务收益，分别占弘阳服务总物业管理服务收益约100.0%、100.0%及98.5%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，物管面积依赖母公司，虽然会带来稳定的收入，但会影响企业的市场化运作，导致公司不够独立，影响其可持续发展。

对于第三方收入拓展，弘阳服务副总裁成健指出，未来会保持“住宅及商业”双轮驱动模式，同时亦会发展公建物管服务，包括医院、学校及写字楼等都是目标。他又透露，中国西南部是公司重要投资收购区域。

毛利率低于行业均值

在依赖母公司的同时，弘阳服务也面临毛利率走低的窘境。

招股书数据显示，2017年-2019年，弘阳服务的毛利率分别为22.6%、20%及25.3%。虽然从总体来看，弘阳服务的毛利率呈上升趋势，相对于上市物企的均值来讲，这一数值仍存在一定差距。弘阳服务2019年年报数据显示，在H股上市的13家内地物业管理企业中，毛利率最高的达到43%，行业平均毛利率为30%。

蓝鲸房产梳理弘阳服务招股书发现，收购标的物业管理费低于弘阳服务本身物业费以及管理成本的增加，成为影响其毛利率的主要原因。

公开数据显示，2019年，弘阳服务来自第三方房地产开发商的毛利率由2018年的19.1%降至17.5%，招股书表示，这是由于收购标的南京亚东物业管理的住宅物业管理费用较低，弘阳服务住宅物业的平均物业费由2018年的1.57元/平方米减少至2019年的1.54元/平方米。

此外，招股书披露，2017年-2019年，弘阳服务员工成本分别为1.29亿元、1.78亿元及2.43亿元，分别占销售成本约65.1%、63.9%及64.7%；分包成本分别为0.39元、0.65亿元及0.86亿元，分别占销售成本约19.5%、23.1%及22.9%。

具体来看，弘阳服务所有物业管理费均按照包干制征收，2017年、2018年及2019年，弘阳服务按包干制管理的五、七及十五个项目产生亏损，亏损额分别约350万元、610万元及570万元。

柏文喜对蓝鲸房产表示，一般情况下，影响物管企业毛利率的因素包括物业费定价、管理成本以及其他附加收入和衍生收入等。因为物业费定价往往比较透明，部分地区是政府指导价格，可以调节的幅度有限。因此，改善毛利率一般只能从提高效率来降低企业管理成本，以及增加衍生收入和附加收入方面来进行了，而后者则意味着不同的增值服务和服务创新。

弘阳服务虽然一直在尝试增加增值服务，不过比例仍较小。招股书显示，2017-2019年，其增值服务的毛利率分别约为43.4%、45.2%以及46.1%；但同期来自增值服务的收入分别占总收入的4.8%、4.3%、5.4%。

对此，弘阳相关人士对蓝鲸房产表示：“未来，我们将努力提高服务收费价格，致力于透过于标准化、数位化及智慧管理上的投入控制服务成本。我们亦会继续扩展于往绩记录期间贡献较高毛利率的增值服务，尤其是社区增值服务。”

此外，弘阳服务高端物业服务体系“宸忻”服务，已于2019年12月上线，这一体系也肩负着改善集团毛利率的希望。弘阳服务表示：“集团希望‘宸忻’服务能满足高端客户对于物业服务的需求，增加客户黏性之余亦提高盈利能力。随著中国内地城镇化进程加快、人均可支配收入持续增加以及消费升级，集团相信未来对于高端物业服务的需求庞大。集团计划在未来两年内，每年在五至八个项目推行‘宸忻’服务，争取逐渐复盖所有在管高端住宅物业。”

作为“风口”，弘阳服务成功IPO是预料中的事，但如何提高企业的经营管理能力及运营能力，则关系着弘阳服务未来能够走得多远。

来源：蓝鲸财经