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土地“大实验”开始了!楼市新玩法,从上海打响!

财经白话  2020-06-28 22:08:40

作者:公子小白

01

决定房价的根本因素之一,是土地价格。

中国中心城市的房价,之所以居高不下,难有实质性下跌:

第一是因为城市化在持续,人口在不断涌入,支撑着房价;

第二是因为,中心城市经济是资源汇聚地,经济发展势头不错,同样支撑着房价;

第三点,也是最根本的点,是因为土地价格居高不下。面粉不降价,面包岂能卖得便宜?

因为以上三点,中国内地城市的楼市走向,越来越香港化,其中深圳最为典型。

深圳1997平方公里的土地上,实际管控着2200多万人口,这样的体量,这样的面积,你说房价怎么降?

北京、上海面积虽大,但我们的供地方式限制了我们城市住宅用地,对于这些拥有大体量人口的超级城市来说,住宅同样稀缺。

正如前些天某位大佬说的,我们的城市并不缺土地,就算是建成平房或者别墅,也够我们自己住的,我们的大城市之所以缺住宅,是因为住宅用地比例太低。

有人或许会说,大城市的房子不少啊,如果缺少,岂不是有很多人得露宿街头?房子是不少,但合法的商品房不多。我们这里说的住宅,就是合法商品房。

以深圳来说,可以居住的房子是不少,但合法的商品房只有一小半,一半左右是没有红本的农民房,这种房子没法在市面上公开买卖,保障性也很低。

深圳官方曾披露过一组数据,截至2014年末的时候,深圳有各种违法建筑37万栋,总建筑面积达到4.28亿平方米。如果再加上城中村里政策允许的建筑面积,深圳这些“没有红本”的各类住房总面积,可能逼近6亿。

02

这种农民房,是在城市发展过程中遗留下来的历史问题。当年的土著,嗅觉灵敏,早早地以村集体方式,在这些土地上私自建起了一幢幢楼房。

按理说,集体土地需要获得国家征收,才能进入市场拍卖,然后再建设住宅。这些土著,绕过了这条限制,直接在属于集体的土地上建起了自己的房子。

政府现在想拆除回收,必须以商品房的价格与所有村民协商好。所以你会发现,有些被改造的城中村,业主获得回迁房的时候,都是成捆成捆的拿着房产证。

由于改造成本太大,城中村的改造速度非常慢。

考虑到这一点,去年官方就选定了北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都共13个城市,试行农村集体用地不用经国家征收,村集体可以自行与开发商合作,建造租赁住房。

今年上半年,官方再次发布文件,在北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等8个省市,试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

一方面,这8个省市闲置的农村土地价值将得到提升。另一方面,这8个省市,将获得更多的廉价建设用地,有利于稳定房价和租金。

为何这样说呢?

在中国,城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,包括宅基地、耕地、集体用地。农村集体用地想要进入市场,首先要被国家征收,转变为国有,才可以进行拍卖。

而在这转变的过程中,其实大头都被国家赚走了。

举个例子,在大多数城市,一块集体用地想要进入市场,若政府以10个亿征收后进行挂拍,拍卖价格至少在30个亿以上,卖地的大头归了国家。少了政府征地环节,可以节省一大笔钱,土地成本也能大幅降低。

如此,不但能够大量增加土地供应,且能稳定土地价格,最终稳定房价与租金。

近日,上海针对这个新玩法,打响了第一枪。

据了解,上海松江的永丰街道、泗泾镇、小昆山、车墩镇、九亭镇、新浜镇等区域已经推出了累计9幅集体建设用地入市,出让面积317亩,涉及出让金合计11.3亿元,主要用于商业、办公、工业、租赁住宅等建设。

03

317亩地,约合211333平方米,出让金为11.3亿元,也即5347元/平米。

这样的楼面价,在上海这个寸土寸金的城市,简直是白菜价。这就是不经过国家征收环节,农村用地、集体用地直接入市的效果。

如此低的成本,建造出来的产品出售,自然价格不会太高。

看到这里,有人或许会想着,那就多让集体土地直接入市,加快廉价土地供应,那不就能让现在的高房价下降了吗?

理论上的确可以。其实,只要管理层愿意,没有降不了的高房价,关键问题在于管理层愿不愿意这么做,或者说能不能这么做。

说白了,到目前为止,我们很多城市都较为依赖土地财政,即便是中心城市,小城市就更不用说了。

在这种背景下,集体土地和农村土地入市,势必会冲击原有的住宅土地市场,也即冲击很多城市的钱袋子。

这就考验城市的掌舵人的魄力了,能否忍痛割爱。

本号以为,试点的很多城市都不会允许大批量廉价集体土地直接入市,至多适当进入,稳定地价和楼价,尤其是在如今经济下行压力较大的时刻,他们更不舍得这么做。

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