2020年上半年过去了。于绝大部分房企们而言，这注定不好过的半年。但也有例外，比如恒大。

根据恒大最新发布数据显示，前6个月公司实现合约销售额约为3488.4亿元（人民币，下同），同比增长23%。相比之下，百强房企前6个月销售额同比下降2.7%。

与其说，恒大的亮眼表现是销售的胜利，不如说是战略的胜利。今年以来，在许家印的带领下，恒大再次启动转型，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。

其核心是，通过销售高增长，实现经营性现金流大幅增加，最终实现“降负债”的目标。从目前看，这一战略已经初见成效。

复盘恒大集团的整个发展历史，在数据增长背后，恒大灵活的战略节奏才是其成为中国实力最强房企的制胜之道。

简单来说，恒大的战略节奏应时而变，让其在抓住大发展机遇的同时，也很好地控制住了经营的风险。于今年来说，也是如此。

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销售高增长背后，恒大成功的秘诀

7月1日，恒大发布最新业绩公告，据其最新的销售数据显示，前6个月公司实现合约销售额约为3488.4亿元（人民币，下同），同比增长23.8%，6月单月实现销售额为760.5亿元，同比增长51.3%。

同期，根据克而瑞数据显示，百强房企前6个月销售额同比下降2.7%，6月单月同比增长13.8%。

换句话说，不管是前6个月的同比数据，还是与百强房企的平均数相比，恒大上半年的表现均非常亮眼，丝毫看不出公司的销售受到疫情影响。

这背后得益于恒大灵活的销售策略，即通过“恒房通”线上平台，把线下销售转移至线上，更是利用网络效应，真正做到了全民营销。

例如，2月份消费者只要通过恒大的“恒房通”APP，介绍新人买房，即可获得不菲的佣金收入，公司也收获了线上卖房、全民卖房带来的好处。

2月份在疫情的不利影响下，行业销售额下滑37.7%，而恒大销售额却逆势大增107.8%，就是网上卖房成功的最好证明。

除了销售数据亮眼之外，截止2019年底，恒大一二线城市平均楼面价只有2252元/平米。低成本的存货储备，可以保证公司巨量的销售额，兑现出足够的利润率。

与此同时，上半年销售回款同比增长66.5%。良好的销售回款，可以降低公司的负债、补充现金流。

无论从哪个角度看，恒大都在2020年上半年交出了一份理想的答卷。

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颠覆式营销创新，恒大高增长的关键

疫情以来，投资者一致预期房地产行业会受到严重影响。原因也很简单，因为房企的销售基本都是纯线下，疫情导致的物理隔离，房企销售额必然受到不利影响。

与众多房企都受到疫情困扰不同，恒大似乎成了例外。

恒大成功的背后，得益于三个原因：创新的线上销售模式、产品设计更贴近消费者需求，以及强有力的执行团队。

2月在疫情的影响下，房企大部分地区的线下销售被迫停滞，恒大则通过“恒房通”把销售顺利转移至线上，创新地发明了“网上卖房”。

例如，消费者在“恒房通”平台上通过自荐或者推荐亲朋好友购房，成交即可获得佣金奖励。

这不但把公司的销售从线下，顺利转移到了线上，推荐购买也可以一定程度打消消费者的疑虑，毕竟亲朋推荐购买的产品信任度更高，更是让每一个中国人都可以充当恒大的销售，也可以从中享受到红利。

产品方面，恒大的产品90%以上都是140平米以下的小户型，定位刚需人群。这让恒大的房子在逆势中也更具有竞争力。

也正是恒大产品定位刚需，加上颠覆式的营销创新，才让公司在2020年上半年交出了一份亮眼的答卷。

如今，疫情的影响正在消散。根据克而瑞披露的数据显示，百强房企前6个月销售额同比下降2.7%，6月单月同比增长13.8%。行业基本已经摆脱了疫情带来的不利影响。

不出意外，“恒房通”平台在网上销售形成了能买则买、能卖则卖的良好局面，也将持续对恒大未来的销售形成了巨大的推动作用。

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恒大不仅增速快，质量还高

从上半年情况看，恒大不仅销售额增长快，销售质量也丝毫没有落下。

简单来说，恒大良好销售回款和过往低成本的土储，让公司在高增速的基础上，保持了高质量发展。

没有回款的销售是耍流氓。销售回款，也是检验房企销售质量的核心指标。

前6个月恒大销售回款同比增长66.5%，大幅高于销售额的增长，反映出公司销售额不但保持了高增速，回款也非常健康。

良好的销售回款，有助于降低负债，补充现金流，让恒大时刻保持在一个健康的状态。

高质量发展除了反映在良好的销售回款之外，公司过往前瞻性的土储布局，更是让高增速的销售额，可以兑现出足额的利润率。

截止2019年底，恒大一二线城市平均楼面价只有2252元/平米，而一二线城市土地占比高达82%的融创，平均土地价格为4306元/平米，2019年80%新拿的项目位于一二线城市的万科，平均地价为6252元/平方米。

很明显，恒大的土储要更便宜。这主要得益于公司拥有前瞻的战略布局眼光，在地价便宜的时候，恒大抓住机会，拿到了大量便宜的土地，也为以后高质量发展打下坚实的基础。

更重要的是，较低的拿地价格，也为公司销售端提供了更多的灵活性，比如市场不景气的时候，恒大可以适度降低价格促进销售，而利润率率却不输于其他房企，就是因为公司拥有大量低成本土地。

截止2019年底，恒大土储规模高达2.93亿平方米，以现在的销售额，大概可以保证公司近五年的销售，为恒大提供了源源不断的货量。

从这个角度上说，恒大的未来值得期待。

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