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10月14日的蛋壳公寓北京总部相当热闹，甚至可以说是人头攒动、锣声不断。

不过，蛋壳创始人高靖可未必乐见这样的局面，毕竟来的人多半是讨债和维权的。空空荡荡的工位，在讨债者的锣声之下，显得更加冷清。

据媒体报道，在当日蛋壳办公现场，从蛋壳的工程合作商、保洁，到蛋壳公寓的业主、租户，前来维权的人群几乎涉及了长租公寓的完整业务链条。

工程合作商和装修工人们急于拿到未结的工程款；保洁阿姨们急于拿到被拖欠两个月之久的工资；业主们则着急拿到被拖欠的房租和蛋壳单方面解约的违约金；至于租户们，除了经济损失，更是满怀被蛋壳逼到即将露宿街头的愤怒……

高靖，这位曾经向年轻人“兜售”尊严的人，如今却被网络传言即将跑路，蛋壳也将破产。

当日，蛋壳公寓通过微博回应大众质疑，称“蛋壳跑路、倒闭”等言论不实，目前经营活动一切正常。

但以蛋壳目前的经营状态，离“正常”二字恐怕还是有些距离的。

“青春在于折腾”

作为蛋壳公寓的创始人兼CEO，高靖可谓是互联网行业中的老手。

2005年从北京交通大学毕业之后，他先后任职于百姓网、百度、好乐买、糯米网等多家互联网公司。

虽然拥有光鲜的职业履历，但仍旧无法满足高靖那颗躁动的心。“青春在于折腾，如果35岁之前干不出一番成绩，我就废了。”琢磨着创业的高靖，将目光瞄准了长租公寓。

在一线城市高昂的房价下，房屋租赁业务有着万亿量级的市场。但高靖发现，这个领域存在着房东和租客之间信息不透明、黑中介等诸多痛点。

为了解决行业痛点，抱着“让年轻人有尊严地生活在城市”的想法，高靖在2014年底注册成立蛋壳公寓。之所以叫“蛋壳”，也有个充满温度和情怀的解释——他希望能为每个身处异乡的人，都提供一个温暖的“壳”，孵化自己的梦想。

与温情满满的品牌不同，高靖创业则有着壮士断腕的勇气和决绝。他与共同创业的三个哥们儿约定：“准备好一年不开工资，成败在此一举，如果一年后还发不下来工资，我们就宣告创业失败。”

蛋壳的第一套房子，是高靖自己亲手收的。

他至今依旧清晰记得，那套房子在慈云寺桥边，100平方米的两室一厅。从谈判、收房，到装修、采购，所有环节亲力亲为。

线下收房装修，线上搭建系统。

为了解决交易流程不透明、黑中介的问题，高靖构建线上租房系统，让租房信息和租房签约流程变得透明化；为了更精准匹配租客的需求，蛋壳公寓推出“地图找房”功能，从区域、租金、户型、商业配套等多个维度为租户快速匹配房源。

年轻确实是本钱，但如果不拼命，青春也就不值钱了。回忆起创业初期的那段日子，高靖自己说因为操心的事情太多，他每天只能睡3个小时。

“我们收了好多套房子。运送家具的货车得后半夜才能进入北京。我和崔岩（蛋壳公寓联合创始人）就跟着货车，挨个公寓搬运家具。半夜搬运家具，难免会影响别人休息，经常被邻居找上门来，甚至还会有警察查过来。”

为了不扰民，高靖他们就在地面铺厚地纸，甚至关灯、摸黑干活儿。等活儿干完了，天也就差不多亮了。

艰难的日子会到来，但它们也终将成为过往。

在高靖的努力下，蛋壳公寓迅速壮大，资本也显然认可了高靖的努力：

在2015年和2017年分别完成A轮和A+轮融资后，又在2018年2月完成1亿美元的B轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本领投；6月完成7000万美元的B+轮融资，由老虎环球基金领投，B轮的6家投资方全部跟投。

但高靖并未止步于此。2019年1月，蛋壳公寓以2亿美元全资收购知名长租公寓运营商“爱上租”——蛋壳完成了长租公寓行业史上最大的一次收购。

一时间，蛋壳的管理房间数量猛增到接近40万间，成为长租公寓品牌中名副其实的独角兽。

但蛋壳公寓创造的记录还不止上述一项。今年1月17日，蛋壳公寓在纽交所挂牌上市，股票代码“DNK”，成为今年第一支登陆纽交所的中概股。

五年，对于一个企业意味着什么？

在国家工商总局绘制的企业“生命周期表”中，近半数的企业活不过这个数字；而蛋壳仅用五年，就迎来了上市的高光时刻。

敲钟时，高靖被人群簇拥到舞台中央，他笑容满面。

当情怀让位给现实

火热之下，隐忧仍存。

尽管蛋壳的营收在飞快增长，但公司亏损也在持续加剧。蛋壳公寓财报显示，2017至2019年，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元，亏损则逐年增长到2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。

截至2020年一季度，蛋壳现金及现金等价物为8.26亿元，但总负债达90.27亿元，资产负债率高达97.06%。

究其原因，这与蛋壳为了抢占市场、抬价从业主手里收房密切相关。一位蛋壳管家透露，以丰台区的正规两居室为例，蛋壳从业主手里的收房价为每月5000元，但这套房源能租出的价格仅在1900-2500元之间，换言之，房租收入根本不够覆盖成本。

以“高进低出”（高价租入房源再低价出租）的亏损方式去抢占市场，蛋壳的财报自然不会好看到哪里去。

然而，除了财报数据等“里子”不好看，蛋壳公寓的“面子”也未能保住。

疫情期间，蛋壳一方面要求房东减免房租，另一方面却没给租户免除租金，甚至与租户解约，这波“一鱼两吃”的操作，瞬间燃起租户与业主的怒火。

不过，这些都不重要。

“很多时候，情怀要让位于市场现实。”那个曾经向年轻人许诺尊严生活的高靖，也未能跳脱出互联网公司跑马圈地的运营逻辑。在他看来，拿到足够资金，进行跑马圈地、快速扩张，才是现阶段的头等大事。

不过，就在深圳处置蛋壳公寓业主讨要租金、聚众维权的事件中，有关部门又发现了蛋壳存在“租金贷”的情况。

一波未平，一波又起。

所谓“租金贷”，就是租客向第三方金融机构或p2p网络借贷平台申请信用贷款，机构将一次性等同于一年的租金放款给长租公寓，但公寓未将全部资金给到房东。实际上，就形成了期限错配和资金占用，具有非法侵占他人财物的特征。

表面上，租客按月付租金，实际上每月向贷款机构还贷。虽说还没买房，就提前让年轻人拥有了还房贷的真实体验。

另外，自今年8月以来，北京、广州、深圳等多地的蛋壳公寓出现了断网情况，租户联系管家保修，却被取消了维修订单。蛋壳公寓因为出现退款过慢、无故断网等原因，遭到了大量租户投诉。

根据蛋壳公寓的说法，断网是因为更换了宽带网络服务商。

但也有租户给北京市速通电子商务有限公司，即蛋壳公寓的网络服务商，进行电话求证，服务商表示，是蛋壳因欠款单方面违约而被暂停了网络服务。

更要命的是，同样在8月，创始人高靖被曝疑似涉及6亿元国有资产流失问题被调查，这让原本就深陷各种丑闻的蛋壳，似乎更加风雨飘摇。

一家之难 还是行业之困？

蛋壳的现状或许只是整个长租行业困境的一个缩影。

在消费升级的大背景之下，具有更好的居住体验和更高性价比的连锁品牌长租公寓越来越受到年轻一代的欢迎。而且自2017年起，国家住房政策也开始更多鼓励和支持发展租住市场。

一方是政策支持，另一方是巨大需求，原本有着光明前景、被视为朝阳产业的长租公寓却乱象迭生。

众所周知，规模是互联网运营思维的基础，而长租公寓的运营普遍具备互联网运营的特征。近些年，长租公寓打着规模的旗号，跑马圈地、囤积房源。

但是，长租公寓本身并没有足够多的资金来支撑其领地扩张，于是便想出了以年付的形式收取租客的钱，但却按照月付的方式向房东支付租房款，即行业内常说的“长收短付”。

“高进低出”和“长收短付”构成了长租公寓的两大业务逻辑。归根结底，还是利用期限错配获得现金流，以持续扩大房源和自身的业务规模。

有行业内人士称，这种业务逻辑本身就存在极大风险。首先，“高进低出”造成的租金差亏损缺口达到1500-2000元/间，绝不是平台通过规模效应降低运营成本就能解决，而租金差持续亏损，意味着平台亏损额随业务规模扩张“水涨船高”，正如蛋壳连年上涨的亏损额。

其次，“长收短付”模式一旦遇到疫情等突发事件，会导致新租客与新租金收入骤降，平台没有足够的新租金收入用于兑付房东租房款，导致大量房东“中途毁约”收回房子，租客则要求索回剩余租金，倒逼长租公寓平台资金链断裂。

当长租公寓的资金消耗殆尽，甚至连基础的运营成本都无法支付的时候，他们也似乎只有关门倒闭这一条路可选了。

也正因为如此，暴雷、跑路的长租公寓屡见不鲜。

（图源：运营研究社）

8月27日，有杭州的租客表示，刚在长租公寓友客交了2万多元房租，中介就拿钱跑了。8月29日，杭州又一家长租公寓巢客“跑路”。同期，上海岚越企业管理咨询有限公司（即岚越公寓）在浦东的办公室，也是人去楼空。

因此当“蛋壳跑路”的传言在网络上出现后，即使作为一家在纽交所上市的公司，相信它暴雷跑路的人也不在少数。

在蛋壳维权现场，虽然维权人数众多，但各方人员均表示，还是希望蛋壳能渡过难关。

《艾问人物》认为，五年时间，高靖确实拥有过属于他的辉煌时刻。

但商业毕竟还是一场持久战，一开始或许比拼的是灵感、勇猛和运气，但接下来拼的是坚忍、格局和理性。问题是，高靖将以何种姿态开启蛋壳公寓的下半场？

混乱是新秩序建立之前的必经阶段，蛋壳能否在行业洗牌后，仍旧保持长租公寓市场的头部平台地位，我们静观其变。