作者｜潮汐商业评论

“房住不炒”、“三道红线”之下，房地产企业最大的压力就是来自短期要还的债务。

面对巨额的有息负债，很多房企使尽了浑身解数。而其中做得最好的当属恒大，在一番努力下，这家龙头房企降负债工作掀起“大波澜”。

10月23日，恒大宣布提前完成偿还一笔约121亿港元的境外债，而这也是恒大最后一笔年内到期的债券。

另外，据市场消息显示，恒大于本月13日提前偿还约114亿元人民币的境内债。20日前后又提前偿还了一笔40亿港元的香港写字楼抵押贷款。

也就是说，在近10天的时间里，恒大至少花费了约294亿港元偿还债务。

更令人惊喜的是，这些债务的偿还并非借新债还旧，而全数来自自有资金，恒大现金流的充沛和现有业务的可持续性不言而喻。

另一组数据，截至9月底，恒大有息负债已大降534亿元，融资成本也下降2.24个百分点。短短一组数据，足见恒大降负债的决心和其背后充足流动性的底气。

那么，这股子决心和底气究竟从何而来？

恒大的骨气：坚定战略，提前偿债

恒大成立24年来，从未出现债务逾期的情况，其能频频大手笔偿债的底气来源于销售高增长所带来的充裕回款。正是基于此，今年3月恒大发布了“高增长、控规模、降负债”新战略。

3月末，许家印在业绩会上主动提及恒大的新战略：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施「高增长、控规模、降负债」的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

所谓高增长，即充分利用恒大庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势，实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

控规模，即控制土地储备规模，实现土地储备负增长，2020年到2022年，总土地储备计划平均每年减少3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

降负债，即确保负债总额和负债率大幅下降，目标是力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元，也就是说未来三年恒大降负债总额将达到4500亿。

3年时间，销售规模破万亿、负债降低4500亿，决心之大、力度之大前所未有。

事实胜于雄辩，当大众对新战略观望之时，恒大又一次用294亿港元的自有资金提前偿债，给了市场信心和承诺。

坚定不移践行“降负债”和“高增长”战略，让恒大的决心和底气“照进”现实。而提前还债让大众和资本市场惊呼的同时，再一次让人看到了「恒大速度」和「恒大精神」。

恒大的底气：不畏市场，打好营销攻坚战

说到提前偿债的底气，那就不得不谈谈恒大逆势大涨的地产销售基本盘。

数据显示，截至10月8日，恒大年内已实现销售额5922亿，完成全年6500亿销售目标超9成，提前完成全年目标已无悬念，并大概率将完成全年8000亿内控销售目标。

以上半年90%回款率计算，回款将达到7200亿，而这就是恒大“降负债”战略落地的基本盘。毫不讳言，在当前的市场和政策环境下，恒大创造性地诠释了什么是“逆风飞翔”。

国庆假期刚过，恒大就自豪地公布了今年9月至国庆期间的销售业绩，短短38天内实现了1642亿港元的销售业绩，“疯狂”如斯，实属罕见。

而这怎么就是恒大还债的底气了呢？

咱们不妨来做个简单的换算，38天1642亿港元，即平均每10天的销售额为432亿港元，与10天还债294亿港元相比，不难得出结论——恒大的销售可以轻松覆盖偿债压力。而这就是恒大的底气。

回溯2020过去的十个月，恒大式营销一直占据地产销售话题热门榜单。依然记得9月6日晚，恒大老板许家印连夜召开营销大会，宣布9月7日至10月8日，恒大将在全国楼盘推出7折购房，并下达营销“军令”——9月、10月必须实现销售2000亿的目标。

除全国楼盘全线7折外，恒大还推出很多其他叠加优惠：客户通过缴纳2000元进行网上认购，就能抵扣20000元房款；根据每栋楼宇的去化率给予额外折扣，最高再享88折；全国所有楼盘每天推出10套特价房源，给予额外97折；新购房客户免收三年物业管理费。史无前例的优惠让众多购房者欣喜若狂。

而当恒大在疯狂冲向目标的同时，处在同一天空之下的其他房企，尤其是中小房企，日子则没有那么好过。

年初爆发的“新冠”疫情，导致今年的房地产市场“风险系数”增加，截至2020年9月末，典型房企销售业绩目标完成率为70%，但这只是平均下来的数据，因为在30家典型房企中，半数目标完成度仍未达70%。

而在这样的大环境之下，恒大的“逆风飞翔”更显得弥足珍贵。

恒大的硬气：多面开花，多渠道融资

诚然，除了地产高销售带来充足的流动性，多渠道融资也为恒大提供了硬气的资本。

近期，恒大在地产、物业管理服务、新能源汽车等业务领域，大力进行股权融资。目前，仅上述业务的股权投资资金就已达317亿港元，极大地充实了恒大的流动性，大幅降低了负债总额和负债率。

10月14日，恒大发布公告，拟配售2.61亿股股份，配售价每股16.5港元，募资总额约为43亿港元，配售股份占新股份发行完成后经扩大已发行股份总数的约1.96%，并获得国际顶级投资机构的积极认购。

除去恒大地产，恒大汽车融资进程也从未止步。据深圳证监局10月19日披露，恒大汽车已于9月22日进行了辅导备案，辅导券商为海通证券，恒大汽车科创板上市进程提速。

在此前的9月15日，恒大汽车发布公告称，以先旧后新方式安排引入腾讯控股有限公司、红杉资本、云锋基金及滴滴出行等多个知名国际投资者，筹集约40亿港元。

而对于恒大深耕已久的恒大物业，也为其带来了丰富的现金流。9月29日晚间，恒大发布公告，宣布恒大物业集团有限公司向香港联交所递交上市申请，计划在获得上市批准后进行全球发售股份。

在此前的8月13日，恒大曾宣布物业管理服务将引入235亿港元战略投资，完成后战略投资者将合计持股28.06%。此次公告表示，截至目前恒大间接持有恒大物业71.94%的权益。待上市完成后，恒大物业将仍然为恒大附属公司。

中国恒大与恒大物业、恒大汽车携手共进，总计317亿港元的股权融资显著增加了净资产，推动负债下降。

结语

恒大以肉眼可见的速度在践行“降负债”战略，高销售回款带来底气，多渠道融资造就硬气。这也就不难理解恒大为什么能“轻松”提前偿债了。

提前偿债的恒大，不仅仅是在完成一项商业战略，更是对商业智慧和信誉的践行。而这背后则是对大众和市场一种承诺。

在这一场“降负债”的战役里，恒大越来越稳了。

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