作者：公子不悔

01

下半年，楼市在一片喊打声中，终于低下了高昂的头颅。从目前的情况来看，多数中心城市的房价已经回归平稳。

这不得不归功于管理层的雷厉风行。

在感知到因上半年各种放松和鼓励楼市的政策刺激，带来的中心城市楼市一片火热后，管理层枪打出头鸟，首先造访了深圳，并以深圳为始，拉开了新一轮调控的序幕。

7月中旬，在住建部造访之后，深圳发布了史上最强调控政策，之后东莞、杭州、宁波、南京、无锡、沈阳、长春、常州、成都、唐山、银川、苏州和徐州等楼市过热的城市，紧随其后，纷纷收紧了调控。

除了敲打城市外，管理层对房企的供给侧也出手进行了整顿，最具威力的，莫过于给房企划定了三条红线。并约谈了12家房企。

三条红线分别是：

第一条，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

第二条，房企的净负债率不得大于100%；

第三条，房企的“现金短债比”小于1 。

12家房企分别为：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

住建部要求它们控制融资债务总规模，并要求它们在9月底前提交降负债方案。

在被约谈和划定三条红线后，各房企纷纷开启了打折促销活动，实际上就是降房价，目的是加快销售，快速回笼资金，以降低杠杆，让自身的债务率达标。

因为一旦不达标，会有融资被卡风险。

按照管理层的要求，如果触碰了三条红线，将遭受融资处罚。具体为：

上述三项指标全部“踩线”，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

02

多维敲打之下，效果是显著的。

截止到本月，除了深圳、沈阳、银川、宁波、东莞等城市外，其他基本都回归了平稳。

深圳上涨，不用讶异。因为即便有最强调控加身，深圳巨大的供需矛盾仍在，上涨动力仍在，这样的城市，房价很难下降。从2016年大调控以来，深圳房价始终没有下降过。

饶是如此，强调控依旧发挥了作用，将深圳的上涨速度降了下来，不再像之前那么迅猛。其他城市，则更为明显。

统计局最新公布的数据显示，45城新房价格环比上涨，较上月减少10城。二手房方面，39城上涨，环比减少11城。

在楼市比较火热的长三角，南京、无锡和常州的楼市已经转向。

数据显示，无锡新房房价今年以来首现下跌，环比下降0.1%，二手房房价环比涨幅为零。

8月30日，楼市火热的无锡主动跟进，效仿深圳：

1、提高了未结清贷款再购房的首付比例，之前是40%，提高后为60%；

2、将住房转让过程中的增值税免征年限由2年延长至5年（过去手持2年后才能免征增值税，现在需要手持5年才能免征）；

3、堵住离婚购房之路。

南京方面，虽然没有转跌，但涨幅明显降了下来。其10月新房房价环比上涨0.4%，二手房价环比上涨0.3%。

从同比来看，南京新房10月同比上涨4.5%，在70个大中城市中位列第36名，中游偏后，说明今年前10月房价总体涨幅，南京控制得力，成效显著。

常州不在70个被追踪的城市之列，但根据媒体公开报道，在9月份出台调控政策后，9月份该市二手住房网签备案均价15053元/平方米，环比下降5.2%。

9月11日，常州出招，主要有：

1、增加住宅土地供应，缓解供需矛盾。

2、延长限售。常州市区买房，持有4年方可再上市交易。

3、二套房首付比例上调至60%。

长三角始终都是楼市最热的区域之一，土地市场也是一片火热，南京、无锡与常州，更是热点城市。

这三个城市楼市回归平静，意味着楼市变局已至，短期内中国热点城市的楼市开始转向。

当然，这里的转向，不一定是下跌，而是转向平稳。

03

这个判断，并非单纯基于新一轮调控和楼市单月数据，而是官方对楼市的整体态度。

这种态度主要体现在两方面，第一是货币方面，第二是对楼市的定调方面。

货币方面，上周，前财政部部长楼继伟在“第11届财新峰会：重建全球信任”上，表示：

中国在经济复苏上走在前面，已经到了研究宽松货币政策有序退出的时候，但退出的节奏也要掌握好，必须要早研究。

楼继伟虽然是前财政部部长，但他的言论带有预判特点，往往能给予市场非常明确的信号。

比如，他在9月份就提出，互联网平台虽是私人部门运作，但有准公共性，垄断带来高用户成本甚至市场进入障碍，这将成为“国内大循环的堵塞点”。

一个半月后的11月10日，国家市场监管总局在官网发布了“《关于平台经济领域的反垄断指南（征求意见稿）》公开征求意见的公告”，开始着手解决互联网大平台的垄断问题。

这意味着，货币宽松会在今明两年渐次退出，这对楼市构成较大利空。

态度方面，11月6日银保监会举行的吹风会上表示，威胁金融安全的“灰犀牛”得到控制。前三季度，新增房地产贷款占全部新增贷款比重较去年同期下降了3.7个百分点。

“灰犀牛”，这是官方给楼市最新的定义，足可见，针对楼市的调控，不会是短期行为，而是长期措施。

有此货币与态度的转变，短期内，楼市不会有太大波动，绝大多数中心城市的房价会进入横盘或慢涨阶段，个别城市更是会向下调整。

但大跌不会发生，长远来看，在城市化进程下，在土地挤牙膏式且地价不断上涨的背景下，中心城市的房价，仍会上涨。