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偿债高峰到来,年偿债总额超万亿,房企的真正考验来了

谭浩俊  2021-01-14 10:19:51

偿债高峰到来,年偿债总额超万亿,房企的真正考验来了

据贝壳研究院统计,2018年至2019年这两年房企偿债规模成倍增长,2020年偿债规模约9154亿元,同比增长28.7%,2021年到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿元大关,房企偿债压力继续攀升。

近年来,虽然在楼市调控政策作用下,银行对房企的支持受到约束与限制,但是,境外融资、债券融资等并没有受限制,因此,房企的负债仍然呈快速上升趋势,以至于偿债高峰到来的时候,房企的偿债压力就会越来越大,资金筹集和调度的难度也越来越大,一些资金实力原本就不足的房企,将面临资金链断裂和违约等方面的风险。

上万亿的偿债规模,在市场火热时,也许不是什么大问题,大进大出、快进快出、借新还旧,等等,都是房企的老套路,且百试不爽。因此,那时候,也没谁去关注房企的资金问题,反正银行就是房企的提款机,想怎么提钱就怎么提钱,想提多少就提多少,只要能拿出抵押物就行。不管是大房企还是小房企,只要有银行担着,就不愁出现资金链断裂风险的。负债算什么,不够就借呗。

好日子确实过了好多年,好得房价不停地上涨,居民购房的欲望也不断地被点燃。这种完全失去理智的方式,显然是不可行的,也是没有前景的,甚至是险象环生的。所以,“房子是用来住的,不是用来炒的”定位诞生了,城市政府的责任要求也出现了,政府将不能再用房地产作为刺激经济的手段,要坚持因城施策,要稳定房价,要时刻紧绷房地产市场调控这根弦。如此一来,原有的套路将不再适用房地产市场发展,首先受到约束的就是房企的融资。因为,只要房企在融资问题上得不到限制、受不到约束,调控就难以产生积极效果。房企大量转向境外融资和发行债券等,就是金融机构在涉房贷款方面受到约束的最显著表现。

问题的关键在于,房企不从银行融资,不代表债务就降下来了。境外融资和发行债券等,同样是负债,同样需要偿还,同样存在资金链断裂的风险。因此,当偿债高峰到来的时候,摆在房企面前的,显然不只是银行债务,更多的应当是境外融资和债券形成的债务。特别是债券,可是到期就得兑付,一旦形成违约,其影响是非常大的。毫无疑问,对房企来说,这可不是一件简单的事。在市场比较低迷,商品房销售不是很畅的情况下,资金周转也是比较慢的,很多企业都出现了流动性不强的问题。流动性不强,自然就会反映到债务偿还能力上,反映到资金链上。一旦资金链出现问题,企业的债务风险就会爆发了。

偿债高峰到来,对房企来说,无疑是极大的考验。能不能按时足额地偿还到期债务,将直接决定房企的生存。近一段时间以来,围绕房企的种种议论,如资金紧张、资金链断裂、融资难度增大等,都成为舆论关注的焦点。如苏宁的债权质押融资、恒大与战略投资者签订补充协议、华夏持续不断的资金链风险传闻等。房企到底有多大风险,如何化解这些风险,房企确实到了需要好好思考的时候了。

解决房企的债务风险问题,依靠目前的借新债、还旧债的方式,显然是无法维持下去的,总有一天会债务爆雷。最有效的办法,就是去杠杆、减债务、降负债率、增流动性。否则,没有几家房企能杠得住,也没有几家房企能在这样的债务状态下生存得好。要想去杠杆,最有效的办法就是加快商品房销售步伐,不要再死杠房价。死杠房价,只有死路一条。只有通过降价售房回笼资金,才能确保资金链不断裂,并有效降低负债规模、降低负债率、减轻偿债压力。

那么,降价售房,会不会造成开发商亏损呢。当然有可能,但是,也很正常。只要是经营,就不可能都是赚钱的。实体企业,亏损的比重可不低。可是,为了员工、为了社会,仍然在坚持着。为什么房企就不能亏损,就不能降价售房、就不能将此前有赚到钱拿出来弥补一下降价售房造成的损失。

这也从一个侧面说明,为什么房企始终不愿降价售房,始终死杠房价,就是因为房企从来没有像实体企业那样出现过亏损,而只有赚多赚少。显然,现在轮到房企在赚钱和亏损面前思考了。死杠房价,可以不亏损,但可能会出现破产倒闭。降价售房,可能会亏损,但可以保住企业不破产倒闭。孰优孰劣,房企应当好好掂量。房地产已经进入“稳定期”,稳定状态下的房地产,需要房企更加冷静和稳健,而不是继续用负债来维持企业的生存,用负债来给开发商张面子。负债张面子的时代已经结束,而是要在“房住不炒”定位下,重新给企业进行定位。

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