作者：公子不悔

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早在12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确给房地产贷和个人住户贷款划定了红线时，本号就强调过，购房者的贷款周期会变成，购房成本会增加。

果不其然，根据贝壳研究院公布的最新数据显示，30多个主要城市的放贷周期被延长，利率在增加。

据贝壳研究院发布的最新报告，其对全国36个重点城市房贷利率的监测数据显示，2021年一月（2020年12月21日-2021年1月15日），36城首套房平均贷款利率为5.23%，二套房利率为5.52%，环比均微增1个基点。此外，房贷平均放款周期环比延长5天至53天。

从上面两张图可以看到，放贷利率微微抬头，而放款周期则明显抬头。

1月份，东莞、中山的二套房贷利率提升10个基点及以上。廊坊、哈尔滨、宁波及南通等城的放贷周期，环比延长了10天以上。

放款周期延长有年尾年头贷款紧张的原因，但更多的还是两条红线的威力影响所致。

02

2020年最后一天，央行与银保监会发布了新的贷款规则，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

通知明确给各类型银行针对房地产贷款和个人住房贷款划定了红线。具体为：

1、工农中建交、国开行和邮储，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%；

2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行，两个上限分别为27.5%、20%。

3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构，两个上限分别为22.5%、17.5%。

4、县域农合机构，两个上限分别为17.5%、12.5%。

5、村镇银行，两个上限分别为12.5%、7.5%。

此道新政，主要是为了控制热钱过度流入房地产市场。最低级别的村镇银行，允许流入房地产的资金不能超过12.5%，国有大行给房地产的贷款比例不能超过40%，给个人的住房贷款不得超过32.5%。

要知道，在这之前，银行贷款的资金大部分都流入了房地产市场，只有少部分流入了股市和实体经济。

比如2018年交通银行的个人住房贷款余额占该行个贷余额的6成左右，农业银行和中国银行占比超过7成，而工商银行和建设银行则超过8成。

而这些银行给实体经济的贷款比例，工商银行对制造业的贷款占比从2014年的21.58%缩至2018年底的16.66%、中国银行从29.04%缩至23.51%、交通银行从25.10%缩至18.99%，农业银行从26.46%缩至18.22%。

于是，造成了楼市持续走牛，股市持续震荡，实体经济举步维艰的现状。

如果继续任资金过度流入楼市下去，房价会继续被推高，贫富差距会越来越大，社会矛盾会被激发。

最关键的是，高房价绑架了民众的消费力，会影响内循环大战略的执行。

在这种背景下，央行和银保监会才终于出手，明确划定了房地产贷款和个人住房贷款两条红线。

03

限制资金流入房地产市场，给房地产贷款和个人住房贷款划定红线，对房企和购房者必定会带来较大影响。

房地产行业是依靠现金流的行业，房企更是要依靠现金流续命，维持高周转。如今房地产贷款受限，房企之间的杀伐会更加激烈，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的场景会更加频繁地上演。

个人住户贷款额度受限，势必会影响到购房者的贷款，尤其是二套房以上人群的贷款难度，几乎会翻倍，首套房和二套以上的房子贷款利率也会随之上升。

逻辑很简单，当一种商品的供应量少了，需求量不变，你说这种商品会不会涨价？不涨价才怪。

尽管我们的LPR一直按兵不动，但房贷利率各城市会以加点的方式进行调整。在两条红线下，房贷利率进入了新一轮上调期，目前处在上涨初期，后续因为资金受限，贷款利率会上涨得更厉害。

中心城市的刚需购房人群，上车宜早不宜迟，晚了购房成本又会增加不少。