网上疯传11月16日，蛋壳将要宣布破产。

虽然蛋壳公寓给予了及时的回应和辟谣，但似乎蛋壳的危机越陷越深。

而在更逼迫的和蛋壳经营业务类似，一直处于行业领头羊位置的自如公寓，也不得不公开在知乎等平台上，用官方账号回复，“自如客请放心”。

一、如果蛋壳暴雷，将是长租史上最大规模暴雷

从风光登陆美股，开盘当天最高25亿美金，每股13.7元美金相比，截至今日的蛋壳总市值只有2.5亿美金，每股只有1.5美金。跌幅高达88.8%。

蛋壳成立于2015年，3年时间，蛋壳快速的完成了布局，并且成为了仅次于自如的行业的领头羊。分别完成了abc三轮融资，蛋壳先后获得的累计融资接近10亿美金，接近70亿人民币。其中蚂蚁金服也是蛋壳的投资人。蛋壳公寓目前管理了50w间房，管理的面积和房源数量，仅次于自如。

以及重大有影响力事件。将要记入长租公寓发展历史。

而早在蛋壳的危机爆发之前，中国长租公寓历史上，早已经尸骨累累了。前赴后继，大大小小，暴雷已经是常态了。

像一铭公寓，拥有10w间可出租房源，已经算区域性的龙头企业。寓见也先后拿到了经纬、顺为资本等知名投资投资。除了暴雷，还有一部分企业，提前退出，或者清盘，避免暴雷。比如蛋壳整体解手了杭州爱上租。

 二、长租是怎么成为网红的？

其实长租曾经是顶级网红。只不过从网红到网黑，其实也就是2年的时间。

2017年伊始，国家多个城市先后颁布了重点发展长租公寓的指令，以及先后在北上广深，甚至杭州西安太原等城市明确颁布最新规划，租赁型土地要占到未来5-10年的30%-40%。

金融领域也张开了双臂欢迎新生儿长租，并且给到了最好最优厚的待遇，先后有万科、恒大、保利等知名企业累计发行了超过千亿的ABS和reits。先后有自如、蛋壳、乐乎等长租公寓拿到了专业机构的投资，尤其是自如拿到了腾讯融创等投资大亨的40亿投资，估值高达200亿，成为了行业里最大的一笔股权投资。

长租公寓在2018年冬天也遭遇了史上最大的舆论危机。先后涉及的有长租公寓争抢房租炒高房租事件，我爱我家胡景辉批长租比p2p还可怕事件，自如甲醛死人事件，自如针孔门事件，多家长租公寓爆仓后租客负债露宿街头事件。我爱我家前高管胡景辉有句非常著名的话，长租公寓的爆仓比p2p还可怕。
系列性的舆论事件，长租成了网黑。全网黑。全部是负面新闻。 

三、蛋壳到底是怎么暴雷的？

不得不承认，蛋壳做的是一个二房东的生意，早期从房东哪里签约房子，签约的周期是3-5年，然后花钱自己重新装修和改造。二次上架出租给租客，赚取租金差。这是一个微利的生意。

更坏的消息在今年6月份，南方系媒体披露，蛋壳CEO高靖，因为过往融资问题，接受调查。更让蛋壳雪上加霜。加速了跌落。

 四、暴雷不是长租公寓的专利，暴雷企业其实有共性

但蛋壳暴雷，不代表，长租公寓这个生意压根就不成立。其实暴雷的长租公寓，都有共同特征的。
最重要的共同特征就是“疯狂扩张、高杠杆、忽略盈利能力”。他们为了业务而业务，为了表面的增长而增长，缺乏认真的精细化化运营。以及冷静的战略思考。

这样的高杠杆其实就是租金贷，用用户的信誉和租房合同作为抵押，用户合同2500一个月，公寓公司通过贷款拿到了3万，然后去再拿5间房。然后5间房迅速的签租赁合同，再通过租金贷，拿到15万。
不断的加杠杆负债拿房、抢房源,不断的重复，导致企业的负债率非常高。

为了抢房源，不惜去高价抢房源、抢人，忽视了房子在后期真实的出租周期、盈利能力和回本周期，且一间房真正的盈利周期最快也在3年左右。所以就造成了最后资金链东挪西凑后，终于支持不住坍塌掉。这就是暴雷。包括在2018年下半年，各地政府已经加强了租金贷的监管。所以长租公寓企业的资金链更加紧张。

不仅仅是长租公寓本身暴雷，背后的资金方也跟着一起暴雷了。比如搞长租租金贷的会分期，他的投资金主财富星球已经暴雷。 所以这一轮的爆仓，并不能证明长租模式的错误，只能说是行业大洗牌。
野蛮发展，注定要付出代价。这个代价，就是在这个跑道还没有真正的成长起来前，就彻底出局。

和千团大战一样，死伤无数。但是最终还是有美团这样的优秀企业跑了出来。 

五、长租公寓依然有未来

首先我要非常客观的讲一句话，长租公寓不是爆仓的洪水猛兽，也没有p2p那么可怕。

（1）长租始终是一个民生行业，是刚需：

参考欧美包括日本的成熟发展模式，城市的租赁比例一直是持续上升的，高房价下，个别国家的租赁需求高达40%-50%。而中国作为全球人数最多的国家之一，我们的城镇化已经到达了相对稳定且持续上涨的阶段。
在北上广深及新一线，重点省会城市，沿海发展城市，租赁人口的持续涌入，已经奠定了非常良好的租赁产业发展的基石。目前长租公寓数量，远远不够。未来有可能真正面向租赁的房屋数量会超过上亿间。 

（3）把房子委托给专业机构，也是趋势。

现在越来越多的家庭和个人投资者，更愿意把房子委托给二房东。没有更多的时间去出租，去收租金，去帮租客修水电和其他。所以专业的运营机构的存在是非常必要的。 

（4)租赁已经是国家大战略。
为了有效的控制核心城市的房价暴涨，解决中心型城市的流动人口的居住和生活，政府租售同权发展模式的提出，要求重点城市租赁用地占到未来土地供应量的30-50%，更是证明了长租已经不仅仅是解决租赁的需求，而是要参与到了整个国家的发展战略里。 

从2018年开始，各地政府包括中央，已经在产品、运营和金融等各个方面不断的规范长租企业的经营行为。是规范，而不是打压，也说明了政府的态度。反而正是因为各种规范性的指导标准的提出，让企业有理有据有法可依有标准执行，利于行业的规范化发展和快速发展。

 蛋壳等诸多长租企业的暴雷，也给大家提了醒：

这个行业需要回归到产品和服务本质，回归到生意本质。这是一个踏踏实实的民生行业，更需要踏实肯干的精神。

这是一个微利的民生行业，更需要以挣小钱的心态来经营。 互联网是产品思维是速度思维，值得借鉴和学习，但租赁行业个人认为更偏实业。房子是一件件持有、改造、出租、管理和运营的。

未来的租赁行业，有点像酒店行业或者说地产行业未来的竞争格局，会存在多品牌多巨头多企业并存的状态。毕竟上亿的房间管理数量和半径，无论是谁家都无法造成绝对的市场垄断。

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