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龙头分化
最近这段时间,后台地惨板块的月经问题大概是——为啥万科比保利弱那么多?
从最近几个月的时间来看,虽然同为前五龙头,但狗科的走势确实比保王爷差了一大截。
比如最近三个月,保利是上涨7.97%而万科却是跌了18%。两者走势差了25%。
但是,如果大家稍微把时间拉长一些,比如一年或者两年左右的时间,其实可以看出万科和保利并没有太大差距。
比如在过去三年里两者的涨幅基本贴近,只不过在近期才突然有所拉开。
如果非要在这里面去找一些原因的话,那么或许是跟两者今年为止的业绩表现以及毛利有所关联。
今年的中报出炉,保利的净利润基本持平但万科的净利润下滑了11.68%,两者的毛利水平也产生了一些分化。
这一定程度可以解释最近几个月的分化。
另外,在最近的业绩会议上,万科的高管给到的预期指引也相对比较悲观,这也有可能在短期里导致大家对狗科的看法偏悲观。
但实际上,从终局竞争来看,同样作为TOP5里面比较稳健的房企,万科未来的盈利能力,大概率还是会跟保利差不多,尤其是当前给到的比较保守的预期,我认为这是一种相对负责的态度,但市场似乎觉得这是万科不进取的表现。
所以,对于当前这两个龙头近期的股价分化,我认为依旧是保持分散配置的原则,不进行调仓。
二次集中供地
相比起万科保利的走势变化,最近地产行业更值得大家关注的还是最近这轮集中供地的情况。
首先从整体的溢价率来看,这一次的集中供地溢价率大幅下降到5%,而仅仅一个月前,溢价率还高达15%。
根据评估,这次集中供地的整体毛利率在28%-30%,净利率会在6%-9%,好的公司能够达到10%以上。
相对第一批来讲,毛利率测算是25%,所以第二次的这批地毛利率是有所改善,但还不算很明显。
另外,这一轮的拍地里,央企+地方国企的成交占比达到62%,民企的参与意愿相对较低,所以在当前阶段具备负债端优势的央企国企,确实更值得大家关注。
土地流拍现象前几天也在视频号里面给大家简单聊了一下。