上海一套内环边、苏州河畔的房子能卖出什么价格？

答案是单价不到4万元/平方米。

10月18日上午，普陀长风板块两套同小区同楼层的房源，分别在阿里拍卖以321万元、316万元成交，折合单价均不到4万元/平方米。

要知道，“3”字头的成交单价在当前的市场认知里对应的是郊环外的价格。

由于长风板块近期无新房开盘，因此无法比较，即便是同板块内的老小区华师大二村，其二手房参考价也高达9万元/平方米左右。

长风板块内小区二手房挂牌价

明眼可见的价差使得阿里拍卖一经挂出上述房源，便吸引了不少购房者关注。

竞买公告显示，两房源分别为上海市普陀区中山北路3751弄14号203室和205室，属于同一楼层、同一所有人，目前房子均为空置状态；房屋建筑面积分别为80.95平方米、81.36平方米，因面积有细微差距，挂牌价分别为290万元、291万元，拍卖标的不包含室内家具、电器及可移动物品。

这一价格较房源评估价（452万元与454万元）相当于打了个6.4折，折合挂牌单价仅3.58万元/平方米。

《国际金融报》查阅发现，该地址为普陀长风板块的海鑫公寓，小区紧邻内环高架路，南面即吴淞江（苏州河），距离轨交3、4、13号线的金沙江路站约2公里，小区门口有普陀社区巴士等；周边配套相对齐全，有环球港、华东师范大学、华师大附小、鑫德旺市场等设施。不过，该小区竣工时间为1998年，距今已有23年之久，整体建筑、配置较为老旧。

在房天下二手房平台上，海鑫公寓10月的挂牌参考价为6.8万元/平方米；今年4月成交的一套81.19平方米房源，成交价为672万元，成交单价约8.28万元/平方米。仅以单价来看，本次起拍价较参考价打了个5.3折、较上述成交价打了4.3折。

有中介表示，该小区房源户型面积总体不大、总价较低，周围高校林立、文化氛围浓郁，加之绿化不错，适合老人居住。

“捡漏”心态下，两房源共吸引24818次围观，729人设置提醒，然而市场多为围观，鲜有出手，两套房源仅有7人和6人的报名。竞拍时间为10月15日10时至10月18日10时，保证金均为29万元，增价幅度为1万元及其倍数。同时受让人需具有上海市购房资格。

总体来看，203室竞拍热度更高一筹。该房源起拍价为290万元，共有7人报名，竞拍开始后于17日开始有报价，但直至18日上午9点56分，即距离截止时间还剩4分钟的时候才有第二次报价，加价幅度基本维持在1万元，最终有5个报名人参与报价，经过30轮竞价后成交，成交价321万，溢价率10.69%，折合单价约3.97万元/平方米。因超过截止时间，期间曾29次延时。

205室起拍价为291万元，共有6人报名，开拍当日便出现报价，但同样是距离截止时间还剩7分钟时才开始发力竞拍，经过20轮报价、18次延时后，该房源以316万元落槌，溢价率8.6%，折合单价约3.88万元/平方米。

据了解，这两套房源已经属于二拍，其于9月初便进行了第一轮出让，203室和205室的起拍价分别为361.6万元与363.2万元，彼时两套房源共吸引了17183次围观，却无一人报名，最终惨遭流拍。

地段尚佳的两套房源为何会出现一次流拍、低价成交呢？

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，一般而言法拍房的价格较市场价会有一定折扣，这个小区本身房龄较久，品相一般，而且是塔楼建筑，采光相对受影响。

此外，两房源均位于2楼，有走访过该小区的人士表示，2楼位置低矮，采光效果会更差，而且“基本没有品质可言”。