作者：张玉奇

出品：全球财说

67岁的王健林，或许真能再度风生水起。

实质阶段

近日，万达商管赴港IPO已经获得证监会出具的正式受理函，下一步将在港交所提交正式的IPO材料，也标志着万达商管的港股上市进程进入实质阶段。

今年8月下旬以来，万达商管赴港IPO的进程有所提速。8月20日，据证监会国际部披露，已接收珠海万达商业管理集团股份有限公司提交的《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》材料。

8月26日，证监会出具补正通知；证监会于10月9日接收万达商管补正材料；10月11日提交材料获受理。按照相关流程，如万达商管向港交所递交的 A1文件和证监会的意见反馈没有问题，证监会将正式出具“H股发行批复”。

实际上，这不是万达第一次赴港上市，早在2014年12月23日，万达商业就成功在港交所主板挂牌上市，并以高达288亿港元的融资额创下了当时港股3年来最大IPO纪录。

当年60岁的王健林站在港交所锣的旁边喜笑颜开，可惜万达商业后续表现却很难让他笑得出来。

上市首日跌破发行价，收盘下跌2.6%，开局即失利。上市仅过15个月，万达商业就在港交所发布公告，初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约。2016年8月15日，举行股东大会，就万达商业就港股退市决议进行投票，决议最终获得通过。9月20日，万达商业正式摘牌。

同样在2015年9月，万达商管向中国证监会递交了招股书。房地产企业普遍资产负债率较高。在大连万达商业发布的2016年债券年度报告指出，2016年末公司资产负债总计为5277.69亿元，较2015年的4536.62亿元上升16.33%，合并口径资产负债率为70.26%。报告中的风险预警称，若未来房地产宏观变化大，出现重大波动，将会对公司经营活动产生不利影响。

没想到，一语成谶。2017年中国房地产进入了最严的调控期，各地调控政策密集出台，近一年就有超过100个城市发布政策超250次。

万达进入了黑暗时刻，遭遇股债双杀，一时间苦不堪言。

而此时王健林身背5000多亿债务，是他的当机立断，低价变卖优质资产，将万达的77个酒店跟13个文旅项目卖掉才得以存活。

而王健林曾经报以厚望的A股IPO也在将近6年后放弃了。2021年3月24日，大连万达商管理集团宣布A股IPO队伍中撤退。

5天后的3月29日，王健林现身珠海，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，珠海国资委出资30亿元战投加入。

迅速“轻化”

王健林接下来的动作很快，此后的几个月时间里，万达商管集团旗下各地的万达广场被陆续剥离，大股东从“万达商管集团”变为“大连万达商管”。“珠海万达商管”轻资产上市体系内的“轻化”很快。

图片来源：企查查

万达商管披露的2021年公司债券半年报数据显示，公司上半年主营业务收入226.8亿元，同比增长32.06%；毛利率68.44%，同比下降3.71%，利润总额95.15亿元。截至6月末，公司手持货币资金301.44亿元。

万达轻资产商管公司由万达商管集团重组而来，公司名称从“商业管理”变为“轻资产商管”。所谓轻资产运营，本质是管理人和投资人的职责分离。万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的万达广场的运营管理。

公开数据显示，2020年开业45座万达广场，其中轻资产27个占比达到60%；2021年在建的142个万达广场中，轻资产占比超过80%。

不过，各类差异化商业项目近年来不断涌现，万科、华润、龙湖等知名房企都推出了不同种类的产品线。据统计，百强商业地产开发商中，超过80%的企业都开启了多元化产品战略。

在这样的趋势下，万达广场面临的竞争自然水涨船高，那么如何根据市场需求进行适时调整，拉大与其他企业的竞争优势将是王健林接下来面临的挑战之一，而万达商管在这样的背景下，下一步的发展自然也会遭遇更多的挑战。

说到此，如果你以为王健林只满足于万达商管的上市，那就错了。公开资料显示，随着万达商管迅速开进资本市场，原万达商管旗下的地产业务更多被腾挪到万达地产，致使其规模不断扩大。去年，万达地产的业绩指标甚至定为800亿元，且计划到2021年重回千亿规模，野心尽显。

目前，万达地产集团囊括了万达广场、万达酒店、万达城、万达茂等商业地产产品，以及万达旗下的住宅项目。而资料显示，万达地产旗下现有128家子公司，主要包括文旅项目万达城、城市综合体万达广场和酒店、医院的开发业务等。

2021年4月，万达方面意向受让中国新城镇29.17亿股股份，此番动作被分析为王健林有意分拆地产板块在H股借壳上市。由此，可见一斑。

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