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高息美元债“续命”,信托融资风险叠加,景瑞控股的负债“秘密”

来源:一号地产作者:海哥

一号说:
有时候续命的可能是毒药?

最近在关注百强房企靠后的一些企业,大环境不好的情况下,中小房企的生存空间更加逼仄。

活着,远比“活下去”更紧迫。

这不,今天聊一下景瑞控股(01862.HK)。

作为一家上海本土的房企,景瑞控股在港交所上市还比较早,2013年10月份就上市了;规模上,达到百亿元也不算太晚,2016年销售额就达到167亿元,且当年度的营收也超过了150亿元。

理论上,这样一家出身就得天独厚位居上海、较早上市的房企,如果抓住2015年以来的行业上升期,规模超千亿甚至两千亿都有可能。

但就在2017年,景瑞控股突然一个大转身,要搞轻资产。

从2017年开始景瑞控股逐步把“轻资”全方位渗透到运营模式和盈利模式,甚至提出“转型发力附加值更高的房地产金融和服务,实现弯道超车的完美蝶变。”

除了房地产业务,一头扎进办公楼、长租公寓的持有和运营,以及资本运作主要是创投。当时的愿景是“希望未来三年景瑞可以达成千亿的资管规模。对标美国的铁狮门。”

回过头来看,如今的景瑞地产,不仅错过了房地产的规模赛道,还一头掉进了长租公寓的泥淖,至于创投类的投资,也并未见什么水花。

从2020年的年报来看,来自物业销售的收入约占景瑞控股年内总收入93.7%。说实话,一号君还真的没见哪家轻资产化成功的,即便是付出了巨大代价转型的万达,也在轻重资产间来回多次。

销售规模掉队 评级展望负面

可以说,转型失败的景瑞控股,不仅没实现所谓的“三年千亿资管规模”,甚至连占收入绝对大头的房地产开发业务,也逐步掉队。

至今仍然在为300亿的年度目标艰难攀爬。在今年初的业绩会上,景瑞控股称今年销售规模要突破三百亿。

但从目前的销售来看,这一目标基本无望。经营简报显示,1-10月份景瑞控股的全口径销售额251.59亿元,销售面积133万平米。

10月份景瑞控股销售额仅为8.31亿元,销售面积4.74万平,销售均价17535元每平。

9月份,景瑞控股的销售额为18.05亿元,销售面积9.87万平,销售均价18275元每平;

8月份,景瑞控股完成销售额12.81亿元,销售面积5.8万平,销售均价21860元每平;

7月份,景瑞控股销售额25.07亿元,6月份完成34.39亿元销售。

从数据上看,从7月份开始,环比下滑的厉害,8、9、10三个月的销售额均低于年度目标月均值,且10月份销售额相较6月的销售环比下降了76%。

按照近三个月的销售情况来看,景瑞控股完成全年度目标几无可能。

国际评级机构也注意到景瑞控股大幅下滑的销售情况。标普于日前将景瑞控股的评级展望下调至「负面」,维持发行人信用评级为「B」及未偿付美元优先票据的长期发行评级为「B-」。不过这一评级也已处在“C”级的边缘了,与此前诸多暴雷房企的评级一样。

对此,标普指出,景瑞控股土地储备稀少和中国房地产需求疲软,故公司的合同销售可能会在未来一到两年放缓。预期该公司的杠杆空间或会因销售和收入预订放缓而面临压力。负面的评级展望,反映了即使在运营不利的情况下,景瑞的杠杆将在未来一到两年内保持较高水平。

高息美元债“续命” 债市风险已高企

无论从销售规模,还是国际评级来看,景瑞控股的底子都是相当薄的。由此带来的就是融资成本的高企。

从目前景瑞控股存续的6只美元债,无一例外都是高息债,利率最低的是12%,最高的14.5%。这一发债成本,几乎是房企美元债利率的天花板。

景瑞控股存续的美元债余额为12.95亿美元,约合人民币83亿元。

对于景瑞控股这样销售规模的房企而言,近百亿元人民币的美元债规模,显然有种千斤压顶的感觉,特别是平均12.6%的超高年利率,单美元债一项就要利息10.46亿元。

要知道,2020年景瑞控股的归母净利润才9.58亿元,辛辛苦苦一年,还不够还美元债利息的。

景瑞控股的美元债,除了规模大、利率高,还有个看得见风险,那就是短期风险大。

公开信息看,景瑞控股的美元债中,一年内到期的美元债就达6亿美元,约合38亿元人民币。

而景瑞控股目前的销售规模,以及环比巨幅下滑的单月销售额,如何能确保美元债的兑付安全,已成为市场关心的问题。

特别是在明年3月份就要兑付余额1.9亿美元的美元债,从目前公开信息看,景瑞控股还未回购过2021年之后的美元债券。

更值得关注的是,景瑞控股的多只美元债,目前价格较发行价已普遍跌去近四成,收益率甚至飙升超200%。

截至22日晚间,景瑞控股23年10月到期美元债报价47.125,收益率63.95%;23年2月到期美元债报价57.125,收益率72.94%;22年9月到期美元债报价67.125,收益率69.77%;22年3月到期美元债报价62.125,收益率高达216.63%。

可以说,债券市场已经在用脚投票示警了。

信托融资风险叠加 更警惕表外负债

景瑞控股除了依靠高息美元债“输血”,另一个渠道就是境内债和信托融资。

目前景瑞控股存续两只境内债,私募债19景瑞01、公司债21景瑞01,融资余额分别为5亿元和13.5亿元,期限分别为3+2Y、2+1Y。换言之,明年景瑞控股还将面临私募债回售的压力。

至于信托融资,几乎成了景瑞控股这两年的“救命钱”。

仅仅是用益信托网的统计,自去年6月份以来,景瑞控股就发行信托融资18笔,其中今年就发行了12笔。

融资额度方面,景瑞控股也是大手笔。比如今年长安信托给景瑞地产做的“景瑞债集1号信托计划”,目前募集10期,累计资金约2.5亿元;

浙金信托发行的“汇业511号华远景瑞天津海蓝城信托计划”,融资金额4.5亿元;

今年3月份发行的“AQ596号(景瑞时光里)集合资金信托计划”融资5亿元;

去年12月,爱建信托发行的“爱建共赢-景瑞常州项目集合资金信托计划”融资金额更是高达12亿元;

去年11月爱建信托发行的“爱建共赢-景瑞无锡项目集合资金信托计划”,融资额4亿元;

AQ540号(景瑞重庆)集合资金信托计划 ,融资金额4亿元等等。

仅上面几笔信托的融资额就高达32亿元,且融资期基本上在18个月至24个月,过半信托融资将在明年下半年迎来到期。

可见明年景瑞控股的信托融资偿还压力也将很大。

而穿透来看,这些信托项目融资的底层资产,基本是土地或在建工程抵押,换言之景瑞控股是在无法取得银行开发贷的情况下,不得不面向信托融资。

此外,一号君也在这些信托融资中发现了景瑞控股的表外负债“秘密”。比如上述“爱建共赢-景瑞无锡项目集合资金信托计划 ”中的融资方“苏州璟麒咨询管理有限公司”;“AQ596号(景瑞时光里)集合资金信托计划”中的融资方“常熟辉煌置业有限公司”,这两家公司均未出现在景瑞控股2020年年报的附属公司(即子公司)名单中,也就是说这部分的债务也被移出了表外。

仅这两项的表外融资额就达到了9亿元。

景瑞控股尚未被公开信息披露的非标融资、表外融资体量有多大,风险有多大,市场应该会有个预判。

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