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急了!5个省会,放松限价!

作者:子非鱼

01

由于第二轮集中供地出现了大面积流拍,第三轮供地前夕,很多城市在发布的拍地公告中,优化了拿地规则。

粗略统计,17个已经发布公告的城市中,有超一半城市进行了优化调整。

深圳将竞配建指标由“全年期自持租赁住房”调整为“可售公共住房”。

苏州降低了竞拍要求,下调保证金比例,从二批次部分地区50%下调至全部30%。首次付款比例从二批次60%下调至50%;并取消土地的市场指导价。济南保证金比例平均水平也由50%下降至35%

重庆由竞自持变为摇号等,武汉精简了触及限价后的竞争环节。

此外,还有5个省会城市,放开了部分地块的限价。

这5个省会城市,分别是广东省会广州、福建省会福州、四川省会成都、浙江省会杭州、江苏省会南京。

福州方面,将溢价成交时新房销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3%,最高上浮比例由1.5%提升至4.5%。

成都方面,在降低3宗回炉地块起始价的同时,提高了其限定房价水平。

杭州方面,包括杭州艮北、萧山经开区、运河新城等13个板块限价上调,涨幅在200至2000元/平方米。

南京方面,河西有4宗地块的毛坯销售限价为4.44万元/平方米至4.48万元/平方米,河西南G112地块的毛坯限价更是冲至4.63万元/平方米,比早前限价上涨约2000元/平方米。

另外,鼓楼滨江、江北国际健康城、江宁滨江等地块的毛坯销售限价较早前,也出现400元/平方米至2000元/平方米的上涨幅度。

以上四个省会,都放松了部分地块的新房销售限价,广州方面,和前面4个省会不同,不是放松,而是完全放开。

在公布的第三轮地块中,广州南沙、黄埔7宗地中,均不再强调未来建成房屋限定销售价。

也就是说,这7宗地之后建起来的新房,销售价格不再受限。

02

为何要放松限价?

理由已经开门见山地说了,由于第二轮集中供地时,出现了大面积流拍和撤牌。

已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市,共计流拍70宗地块,撤牌195宗地块,整体流拍撤牌率达到31.8%。

其中,长沙、北京的流拍率超过60%,沈阳、广州、杭州的流拍率(含终止出让)超过了50%。成都、福州流拍率(含终止出让)也超过了30%。

南京相对低一些,但也有22.5%。

造成这种现象的原因,并不复杂。在三道红线与房地产贷款集中管理制度下,房企融资难、回款难,开发商,尤其是民营房企,没钱玩了。

此外,由于地价高企,新房限价,再加上各种条条框框的拿地规则限制,利润微薄,有的甚至根本无利可图,所以他们也不愿拿地、非但不愿拿地,有的还将首轮供地时拿的地,退掉了,比如杭州、南宁就出现了退地事件。

民营房企玩不起,也不想玩,才有了第二轮拍地时的低溢价、大面积流拍出现。得亏国企、央企与地方城投顶上去了,兜底了不少地块,不然数据会更难看。

这种大面积流拍带来的问题,本号也在此前的文章中多次说过,主要有两个:

第一,大面积流拍之后,很多城市都无法完成年初的供地计划,住宅用地成交少,会影响明后两年的新房供应,加大明后两年的房价稳定难度。

第二,影响地方城市的钱袋子。

在昨天的文章中,本号已经列出了瞠目的数据。2021年前10个月,有23个省市自治区卖地收入同比去年下降,其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50%。

目前,卖地收入对于大多数地方来说,已经是财政收入的重要来源。卖地收入减少,势必会影响城市的运转。

根据权威媒体报道,目前已经有不少地方因为卖地收入减少,而出现了财政运转困难的现象。

要解决这两个问题,就必须得多卖地。所以,为了调动房企的拿地积极性,在第三轮供地的公告中,半数城市降低了拿地门槛,广州、福州、成都、杭州和南京则放松了新房销售限价。

放松限价的目的,是为了提高房企的利润。但向房企示好的效果如何?从已经完成拍地的深圳、南京来看,效果并不理想。

03

昨天,深圳第三轮11宗地块开拍全部卖出,0流拍率。与第二轮流拍一块相较,看样子是好了一些。

但11宗地块,5宗被深圳地铁拿走,深业+盐田安居联合体拿走1宗,深物业拿走1宗,深业拿走1宗,深港科创拿走1宗,鸿荣源、星河各拿1宗。

也就是说11宗地,民企只拿了2块,国企央企拿走了9块,占比高达81.82%。而第二轮供地时卖出的21块地,17块被央企国企拿走,占比为80.95%。国企央企兜底情况更严重,民企拿地比例进一步缩小,大多数民企依旧选择躺平不拿地。

万科在深圳第二轮供地中没有出手,这次依旧没有出手。

此外,昨天深圳11宗地平均溢价率为4.7%,而深圳第一轮供地时的溢价率为31%,第二轮整体溢价率为8.7%,溢价率继续下降。

南京方面,境况比第二轮也要更差、更冷清。

南京第二轮供地时,原本53宗地,11幅地块终止出让,1幅流拍、25幅底价成交,16幅溢价成交,流拍率为22.5%(含终止出让)。

南京第三轮供地原本61块地,三天前突然终止了15块地,没有说原因,市场猜测可能是没有房企报价,毕竟这15块被终止的地块,基本集中于偏远郊区。

昨天参与竞拍的46宗地,1宗流拍。也就是说,第三轮供地,南京的流拍率(含终止出让)为26.2%,比第二轮的流拍率更高。

南京第三轮整体溢价率仅为2%,而第一轮是18.15%,第二轮是4.43%,同样是继续下降。

此外,南京首轮土拍有超过百家房企参与,第二批约有50家参与,而此轮则仅有约25家房企参与报名,平均每块地报名单位仅在3家左右。

而且,国企央企依旧在兜底。据每日经济新闻披露,地方国企托底现象更加突出。如颐居、深业、江宁城建、六合国资等地方国企,成为本次南京土拍的拿地主力。

04

由此可以看到,降低门槛和放松限价,并没有改善情况,也没有调动民营房企的拿地积极性。

效果不理想的根本原因在于,民营房企玩不起和不愿玩的问题没有解决。也即民营房企资金紧张的难题没有解决,房企利润微薄问题同样没有解决。

11月以来,房企的融资环境是放松了不少。中国证券报披露的数据显示,截至2021年11月23日,11月房地产企业融资总额为617.5亿元,比10月全月总金额增长69.2%。

但发债的主要是央企和国企,民营房企发债仍寥寥。民营房企依旧在为债务疲于奔命,依旧在为钱发愁,就连享有充足现金流的万科,都没有拿地,都高调宣布要节衣缩食。

此外,放松限价,也没有达到增加利润的效果。

本号认为,要调动民营房企的拿地积极性,一方面要适当给予民营房企增加融资渠道。

另一方面,则是适当降地价,真正提高民营房企的利润率。

降地价的好处,本号在之前的文章中多次分析过,总结起来就三句话:

第一,提升房企利润空间,调动房企拿地积极性,压低流拍率。

第二,降低地方政府土地财政的损失。

第三,完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。

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