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中国奥园的“多米诺骨牌”

作者:丁一

出品:全球财说

虽然经过长时间“粉饰”和自救,但最终中国奥园(03883. HK)还是爆雷了,紧绷的资金链无法让其继续兑付理财、债券等负债,而且事态也一步步向更恶劣的方向走去。

12月3日,中国奥园股价盘中一度大跌接近18%,最终收跌11.88%,收于1.78港元/股,股价再创年内新低。

同时总市值跌至49.91亿港元,半年时间中蒸发近190亿港元。

部分债务获得展期 60亿元理财产品却已经爆雷

此前中国奥园多次曝出筹划出让资产,到不断回购美元债票据,彼时奥园尚未爆雷,但也让市场充满担忧。

11月3日,有相关媒体报道称,中国奥园正在考虑出售在港上市的物管公司奥园健康股权,从消息面看是计划出售55%相关股权以缓解流动性压力。

11月16日,中国奥园再次公告称,拟9亿港元出售香港燕贻大厦部分物业,预计确认出售事项的估计亏损约1.77亿港元。

随着不断出售资产以求自救,市场对于中国奥园财务状况的猜测不断。

在上述消息传之前,10月份穆迪、标普便对中国奥园的评级进行下调,并预计在未来12-18个月内,中国奥园的流动性有所下降。

11月19日,“中山-奥创二期”ABS展期方案首次投票,未获通过。

此后,11月22日中国奥园曾发布公告,其间接全资附属公司奥园集团发行的中山证券-奥创二期资产支持专项计划展期方案已获通过,这只ABS发行规模为8.16亿元,债券到期日为2022年5月20日,行权日为2021年11月22日。

11月24日,中国奥园名为“深圳市前海融通商业保理有限公司2021年度第一期奥园集团供应链应付账款定向资产支持票据”也获得了展期,该笔债券发行规模共5.5亿元,原定于2021年11月26日到期。

11月29日,中国奥园境内债“平安-奥盈供应链金融1期1号资产支持专项计划”展期方案获得通过,债务规模约1.5亿元,原定到期日为2021年12月3日。

三笔债务先后展期成功,就在市场认为中国奥园暂时平稳时,没想到更大的“雷”还在后面。

此前便有传言称,中国奥园有一笔6600万元名为““申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”的信托贷款未履行还款义务事项。

虽然中国奥园在11月30日澄清已双方达成一致,相关款项将在近期兑付,但市场刚刚降下来的心又悬了起来,毕竟6600万都无法兑付,事态严重程度可想而知。

12月2日,中国奥园发行的投资产品被曝逾期兑付,当日深夜中国奥园在官网紧急发布了《致投资人的一封信》。

同时,中国奥园承认了部分投资产品出现逾期兑付的问题,并向投资人致歉,承诺一分不少地兑付本息。

并且信中显示,截至目前公司相关的基金和定融产品总额约为60亿元,第三方公司管理的定融产品约24亿元。

据媒体报道称,上述60亿元理财,涉及全部投资人大概1500人,员工及亲戚占669人。

根据中国奥园给出的方案,投资者有现金兑付和实物兑付两种方式可选,现金兑付单个金额200万元以内的分6个月兑付,单个金额超200万元的在2024年5月前兑付完;实物兑付方式下,中国奥园拿出总货值不低于90亿的住宅、公寓、写字楼、商铺及车位供选择。

值得注意的是,在兑付方案中提及,投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的,不足部分应当由投资人另行支付补足。并称,可与投资者签订远期回购协议,约定在投资者签订协议2年后按原价回购,物业已办理网签或已转售的除外,并且兑付的实物资产以“先签先得”为原则。

由此不免有人开玩笑称,投资理财到了最后都成为了房东。

虽然在《致投资人的一封信》中,中国奥园表示其面临的流动性困境危机是暂时的,整体环境趋暖,其基本面和生产经营均没有发生实质性变化。

但是,更坏的消息还在后面。

评级纷纷下调 美元债提前到期 或存存兑付危机

毕竟,在10月份穆迪、标普双双下调评级后,11月份中国奥园评级连续遭到5次下调。

穆迪将中国奥园的公司家族评级(CFR)从“B1”下调至“B2”,高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”。

标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B”下调至“CCC”,并将该公司未偿高级无抵押票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC-”。

至11月24日,经过三次下调惠誉已将中国奥园集团的长期外币发行人违约评级(IDR)由“BB”下调至“CCC-”。

根据12月2日晚间中国奥园的最新公告显示,公司接获债权人的通知,有关本公司或本集团成员公司为借款人或担保人本金总额为约 6.512亿美元的融资因评级下调而要求偿还。

并且,中国奥园称“于本公告日期,本公司并无付款或就替代付款安排与该等债权人达成协议”。

这意味着中国奥园这笔境外贷款或已经触发违约。

中国奥园在公告中还指出,上文详述的未还款可能触发相关债权人有权要求中国奥园提前偿还若干其他境外融资安排,而有关债权人可能有权根据彼等各自的融资安排条款要求支付债务及采取行动。

在公告中中国奥园强调,“假若无法履行责任以偿还任何到期债务或与有关债权人协定重续或延长借款或其他安排,可能会对中国奥园的业务、前景、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。”

另据Wind数据显示,中国奥园2021年1月将有两笔美元债到期,分别是2022年1月22日到期的1.87亿美元债,票面利率4.2%,以及2022年1月23日到期的4.99亿美元债,票息利率8.5%。

图片来源:Wind

此前有分析认为,上述不足两个月的美元债能否获得展期,将关系到中国奥园是否会出现实质性违约。但以当前的局势来看,一切并不乐观。

除美元债外,中国奥园的境内债也遭遇了大幅下跌,11月1日、2日,“20奥园01”曾急跌15.72%、25.27%,目前已跌至26.27,较发行价已跌去超7成。

自2007年成立以来至2016年,中国奥园一直是采取较为稳健的路线,但随后大跃进式的扩张直接导致了如今的局面。

数据显示,2017年奥园开始扩张,年内共拿下58宗地块,新增建面约1286万平方米;2018年至2020年同样处于冲刺状态,2019年、2020年购地支出更是分别为339亿元、451亿元。

也正是激进的策略,让中国奥园的销售额从150亿元一线跃居至TOP20地产公司且正式进入千亿俱乐部。

不过,同样增长的还有负债。数据显示,中国奥园的资产负债率从2016年的77.97%增长至2020年的83.34%,负债总额也从517.87亿元增加到2714.26亿元

财报显示,截至2021年6月末,中国奥园总资产3161.55亿元,总负债2628.64亿元,其中银行及其他借款金额约为802.05亿元、优先票据及公司债券约为311.06亿元,合计1113亿元。

并且无限制资金为610亿元,但短期债务同样高达520亿元。

虽然在“三道红线”的压力之下,2020年起中国奥园已经放慢脚步,但最新中国奥园剔除预收账款后资产负债率78.5%,仍踩一条红线归于“黄档”。

也许,对于现在的中国奥园,绿档黄档红档已经变得没有那么重要,如何自救并重建市场信心更为关键。

截至2021年上半年,中国奥园的土地储备总建筑面积5358万平方米,总货值约为5939亿元,但也有业内人士认为资产价值质量有待考证。

2020年,中国奥园集团实现整体销售额约1540亿元,其中地产板块合约销售额约1330亿元。但是,2021年前10月中国奥园销售额为1086亿元,完成年度目标72%,极可能无法完成年度目标。

不过,中国奥园的自救措施也在不断进行,除积极出售境内外相关资产外,郭梓文也多次增持中国奥园的股份,以提振市场信心。

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