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商品房销售面积5年来首降,“金九银十”失效了!

时代周报  1.15万阅读  2019-09-05 10:15:06

这应该是2008年金融危机以后,最冷的“金九银十”了。

“金九银十”,说的是房地产行业9、10月的销售旺季。每年这个时期,购房者会挤爆售楼部选房买房,开发商也会以相应的优惠活动来进行促销。同样的销售旺季还有3~5月份的“小阳春”,不过,其重要性远不如金九银十。可以说,金九银十的销售额,基本上决定了房地产开发商全年的走势。即使上半年销售状况不理想的房企,也很有机会在9、10月把业绩给冲回来。

自去年开始,“金九银十”失效了。紧接着,今年的“小阳春”波澜不惊。

8月,众多房企集中发半年业绩报,房企们捷报频传。不过,国家统计局数据显示,商品房销售面积五年来首次同期负增长。而在全国范围内,房企融资被实质性收紧,楼市限涨令也不时现身。这些或隐或现的征兆,似乎都在提醒着楼市:这是一个完全不同以往的周期。

这个金九银十,和以往也很不一样。

1

商品房销售面积5年来首降

在刚刚过去的财报季中,大中型房企普遍拿到一份好看的中报。但市场的真实情况,有时不一定会写在财报中。

2019年前7个月,全国的商品房销售面积经历了五年来的首次下滑。全国商品房销售数据表明了一段时间内,所出售商品房屋的合同总面积。

在过去几年中,全国商品房销售面积一直处于高速增长之中。时代周报新媒体记者从国家统计局查询到,从2015年至今,1-7月商品房销售面积,从59914.42平方米一直增长到2018年同期的89989.53平方米,其中,2016年增长率达到26.4%。即便2018年1-7月,增长率也有4.2%。

这一切,从2019年开始急转直下。

今年1-7月份,全国商品房销售面积为88782.91平方米。这一数据乍一看感觉很高,但如果再看一眼增速就会发现,这或许是一个分水岭一般的数据。

数据来源:国家统计局

同比2018年1-7月的全国商品房销售面积,增速为-1.3%。这是近5年中首次负增长。其中,商品住宅现房销售面积同比下降24%。

这就像原本是一辆一直向上的云霄飞车,经过数年的爬坡之后,终于来到向下坠落的关口。

在全国商品房销售面积负增长时代,几乎没有例外的地区。

根据克而瑞数据,今年8月,一二三线城市新房成交量全部出现下滑:一线城市新房成交量环比下降10%,同比下跌7%。二三线城市成交量同环比双降,跌幅分别为3%和6%。

这样的环境里,房企们手上拿着靓丽的年报,脚下的路面实则是坑洞遍布。有房企内部人士表示,今年“行业比08年难很多”。

2

禁涨、限售轮番上阵

楼市是否已经走到新时代的门口?事实上,从以往的房地产高速增长时代到未来新的时代,或许是一个长期的过程。在这个过程里,还有逐渐加码的楼市调控。

进入下半年后,房地产圈中频频传出降价促销、全员营销卖房的消息,其中不乏TOP3级别的一线房企。

在此之前,曾有不少人相信,政策必定会放松。但“房住不炒”不是一句玩笑话。

据不完全统计,进入2019年下半年以来,至少已有15个城市出台楼市调控政策。

2019年7月24日,苏州年内第四次加码楼市调控,收紧土地出让、居民购房政策、住房信贷税收等方面的政策,并将限售范围扩大到苏州市全部6区。

全域限售的期限规定为,新房统一限售3年,二手房统一限售5年。非本市户籍居民在购房时,还需要此前3年内至少连续2年的纳税或社保证明。

大连则直接给房价设置“涨停板”。

7月18日,大连发布通知,要求实施商品住房价格指导。

第一,在售楼盘重新申报预售价格,申报价格不得高于最近成交月份的最低价;

第二,分期预售项目重新申报的价格不得高于已售房源价格;

第三,还未取得预售证的项目,将引入第三方评估机构进行价格核算,价格确定6个月内不可调整,6个月后可申请下调;

第四,网签环节实际成交价不得高于申报的预售价格,且下浮不得超过5%。

简要来看,第一、二、四条设定了房价的下限及上限,第三条则直接指明,评估价格确定后半年无法调整,而半年后要调整的话也只能“申请下调”。直接切断了上涨的可能性。

这些城市的频频出手楼市调控,实际是因面对着波动剧烈的房地产市场。例如大连在“限涨令”出台前,5、6月份新建商品住宅价格涨幅分别位列70个大中城市第5和第8名。

不同的是,这一次调控政策来得极为迅猛。前脚刚上涨,后脚对应政策就出台。

3

房企被断水

大环境的改变,房企受到的影响首当其冲。

在房企端,近期多家银行已经收到窗口指导,要求收紧房地产开发贷额度,原则上要将开发贷控制在2019年3月底时的水平。

2019年一季度末,房地产开发贷余额为10.85万亿元,但到第二季度末,已经升至11.04万亿元。

这也就意味着,未来房地产开发贷余额不仅没有上升空间,还将逐步下降。对房企而言,土地是粮,资金便是水。没有贷款,房企的运作也面临着断水的风险。

据克而瑞监测数据统计,2019年上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元,同比下降3.6%。

手上无钱的房企,一边开始降价促销,一边开始减少拿地。

这个8月,似乎正成为房地产市场转向的分水岭。无论是土地交易面积,还是土地出让金额,双双走低。乃至于土地市场的溢价率下降,而流拍率则扶摇直上。

据上海易居研究院数据,2019年8月,40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米,环比下降16.9%,为今年3月以来首次下降;40个城市土地成交均价为5259.5元/平方米,环比下跌1.8%,为今年2月以来首次下跌。

土地市场的冷场不是一时一地的偶然现象。从一线到三线,土地市场再也不见热火朝天的景象。其中,一线城市环比下降4成,二线城市下降17.1%,三线城市下降5.7%。

与此同时,则是土地出让金额急剧减少。按照上海易居研究院数据,8月40城市土地出让收入为1933.7亿元,环比下降30.3%,同比下降11.2%。

主要地级城市的土地溢价率,则已从4月的25%降至不足10%;流拍率则达到6.07%,连续三个月上升。

种种数据,改变的是房企对市场的惯有判断,尤其与一些房企赌周期的爱好背道而驰。

在2008年和2014年两次楼市周期里,豪赌政策的开发商赚得盆满钵满。一些原本名不见经传的开发商,通过这两次契机,成功跻身全国位居前列的大型房企。这样的故事让许多开发商心醉神迷,他们执着的相信:调控会放松,赢得赌局的机会还会重新出现,同样的故事还会重复发生,而奇迹这一次将轮到自己。

然而,谁也没有想到,这一次的楼市调控之严、之持久,远超他们的预期。

这一轮楼市调控有一个明显的特点。近三年的政策都保持了定力,连续在关键点上释放“房住不炒”的决心,而且每一次的政策释放或者喊话,都伴随有具体措施。

当调控的政策从口号变成行动,那些楼市还会暴利机会愿望,还有几分成真的可能?

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