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地产行业透视:地价回归合理水平,二线城市迎来拿地良机

智通财经03-17 18:32

阳春三月,地市虽然没有迎来成交量的大幅井喷,但就房企参与土拍热情来看,的确比2018年四季度有所改观,高溢价地块成交数量增加之势十分明显。

本文来自微信公众号“克而瑞地产研究”,作者为马千里、邱娟。

阳春三月,地市虽然没有迎来成交量的大幅井喷,但就房企参与土拍热情来看,的确比2018年四季度有所改观,高溢价地块成交数量增加之势十分明显。据CRIC统计,各能级城市溢价率均有所上扬,尤其是二线城市部分地块溢价率明显上升,考虑到信贷政策有所放松,房企现金流相对宽裕,土地市场呈现出欣欣向荣之势。为还原最真实的土地市场,本文以重点一二线城市为研究对象,对2019年开年以来地市成交情况、高溢价地块进行深入探索,以期为各大房企新增土储提供参考。

中西部、京津冀、长三角区域活跃度较高 供地不足使得粤港澳效应还未显现

截止3月13日,通过对2019年一二线城市土地成交的近千宗土地进行统计分析,结果发现:土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市,地块成交数量最多的城市为郑州,高达81块,半数以上土地(46宗)位于新郑市,主要是新郑新区规划利好带来的大规模建设所致,其次是昆明、青岛、重庆、成都、石家庄、天津等,成交数量接近50宗或在其以上,居于第二梯队;而杭州、西安、贵阳、济南、南宁、海口、上海、太原等城市则居于第三梯队,成交总数数量在30宗以上,深圳、厦门、大连、合肥、广州等城市土地市场则十分冷清,成交宗地数量不足10宗。而热点的粤港澳大湾区,由于广州、深圳等城市土地供应有限,热度还未显现。

二线地市“回暖”最显著 南宁、昆明等城市高溢价地块数量居于前列

土地溢价率终结了长久来看的低位徘徊,在2019年明显迎来回升,由2018年底的历史低位9.4%升至2019年2月的12.2%,这种低位回升趋势在二线城市表现最为突出,2月升至13.4%,环比增加3.3个百分点,是三个能级城市中溢价率涨幅最高的。究其原因,主要是苏州、福州等热点二线城市成交了多宗优质地块,其中苏州有三宗地的溢价率都在30%以上,推高了二线城市的溢价率。流拍情况也明显好转,尤其是2月份,流拍率仅有1.66%,较2018年底及2019年1月有明显好转,但是还是高于2017年底及2018年上半年的流拍率。

从典型一二线城市高溢价地块(溢价率高于30%)的占比来看,约10%的土地是高溢价地块,71%的土地是零溢价成交,处于较低溢价率(0-10%)的土地也占到10%。总的来看,目前一二线城市土地成交的溢价率水平处于较低位。

就城市分布来看,高溢价成交地块分布最多的城市是南宁,有11宗地块成交溢价率超过30%,然后是昆明、南昌、杭州、西安、重庆、天津、海口、宁波等,成交的高溢价地块数量均超5幅,这些城市均为二线城市;相比之下,一线城市高溢价地块明显较少,北京有4幅,上海和广州均只有1幅,深圳则没有高溢价地块成交。总的来看,受一线城市土地供应有限、三四线城市则受市场走冷、土地市场归于沉寂的影响,二线城市逐渐成为土地市场的主战场,房企竞相较为激烈,进一步又推高了土地溢价率水平。

另外,就这些城市成交的高溢价地块的土地属性来看,依然是纯宅地居于首位,占到高溢价地块的42%,其次是商住地,占到34%,商办地则只有2成,而成交的高溢价综合地块仅有4幅。总的来看,纯宅地依然是各房企竞相追逐的土地类型,容易推高溢价率,并且从高溢价地块成交价格排行榜来看,TOP20中就有11幅为纯住宅用地。就单城市看,南宁、西安、天津、宁波等城市高溢价地块多为商住,南昌、海口、郑州三城的高溢价地块多为纯住宅用地。

核心地块相继入市受房企热捧 进一步推高溢价

与2018年下半年相比,一二线城市的核心地块热度明显回温,溢价率明显升高,尤其是在杭州、北京、郑州等城市的部分地块由于区域位置较好,加之二线城市市场回暖的影响,大大提升了房企的投资预期,纷纷加入土拍阵营。以宁波鄞州区06-03-02#(东钱湖)住宅地块为例,该地块历经226轮竞价,最终金地以16.11亿元的总价竞得拿下,溢价率57.6%,平均楼板价13020元/平方米。3月14日宁波鄞州区又出让一宗宅地,最终该地块被宁波奥克斯置业有限公司以熔断价20750元/建筑平米(8.14亿元)加1600平米配套用房面积竞得。种种迹象表明二线城市土拍热度明显升温。当然这种现象并非个例,苏州2月22日迎来春节后首拍,共有5宗住宅地块连续竞拍出让,融信、中骏、佳兆业、中梁、大华集团等企业纷纷竞得,5宗地块总揽金97.44亿元。其中成交价最高的高新区狮山街道长江路东、竹园路北地块经过40轮的竞价,最终被大华(集团)有限公司斩获。地块总成交价约为40.71亿元,溢价32.14%。

值得注意的是,北京三幅共有产权土地溢价率也升至高位,均接近40%,打破了北京以往共有产权房大多为零溢价成交的特点,其中两幅位于通州区,很大程度上是由于北京市政府正式迁往通州带来的利好效应;加之巨大的价格优势进一步提高了刚需客群的接受度,房企也是看中这一点,纷纷加入土拍,溢价率也随之水涨船高。

地价回归合理水平 二线城市迎来拿地良机

总的来看,进入2019年二线城市土地流拍率明显下滑,溢价率也有所上升,尤其进入三月份,土地市场升温更为明显,高溢价率地块层出不穷。从高溢价地块占比情况来看,较2018年四季度也有明显增加。究其原因,主要是由二线城市楼市小幅复苏,加之企业境内发债总量上升且融资成本回落、房企融资环境“回暖”,资金较为充裕,纷纷加入下一轮的“抢粮大战”。加之这些出让地块底价低于预期,多数企业报着志在必得的态度参与竞拍,最终使得溢价率明显上扬。

南京近期挂牌的两幅含宅用地即是典型的例子,起拍楼板价明显低于周边同类地块成交价,以西善桥G02地块为例,起拍楼板价13237元/平方米,周边同类项目售价在3.5-3.9万元左右,即使按照最高楼面限价19172元/平方米成交,盈利空间也十分巨大。在当前地价回归比较合理水平的局面下,不失为拿地良机。

从当前土地供应情况来看,三月底大概率将迎来一波集中供应潮,在地价较为合理、楼市频现“回暖”迹象的当前,抓住机会抢夺优质地块是当务之急。尤其人口、产业支撑能力较强的城市可重点考虑,譬如杭州、西安、郑州等人口流入较多的城市;而那些目前供求关系平衡、房价已经过度透支的城市,虽然存在一定的投资机会,但这个时候拿地的投资回报率也会明显下滑,建议仍需谨慎处之。

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