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国泰君安:城镇化发展方向变更 二线城市迎来爆发期

智通财经  1.88万阅读  2019-04-09 09:12:41

本文来自微信公众号“小谢看地产”,作者为谢皓宇。

导读:发改委公布2019年城镇化建设重点任务,整体来看,文件在发展方向上出现方向性变化,主要亮点在于:①对非超大特大城市要全面取消/放宽落户限制,对特大超大城市要大幅增加落户规模;②扩大居住证在公共资源获取的便利性,主要涉及教育和医疗,并新增养老资源;③落实城镇建设用地供给和农业转移人口挂钩,探索宅基地复垦腾退;④首次提出开展成渝城市群发展规划;⑤允许都市圈内城乡建设用地指标跨地区调剂。

①城镇化的发展方向变更,从中小城镇向都市圈进军,体现为放人进来、增加供地。

整体来看,2019年城镇化最大的变化就是转变了方向,从发展中小城镇向发展都市圈转变,原有主力发展中小城镇、向主力发展大中型城市并向外辐射中小城镇转变,并在人口流动和土地供给两方面进行根本性解决。1)解决人口流动的问题。按照定义,城区常住人口在500~1000万人的是特大城市,1000万人以上的为超大城市,以2017年年底人口,全国总共32个城市满足条件,其中包括7个超大城市和25个特大城市。这些城市的落户条件都较为严苛,且以北京最为严格,将通过放宽落户的方式导入人口。2)解决用地供给的瓶颈。一二线城市扩大规模的难题除了此前的人口规模控制以外、还涉及到用地指标问题,特别是一线城市。在这次文件中提到允许指标跨地区调剂、并探索宅基地腾退,将极大解决土地供给难题。

②级差地租差异,同时会大幅度提高地方政府收入,考虑到人跟钱走,判断二线城市迎来爆发期,一线城市则结束多年人口流出。

考虑到一二线城市地价明显高于三四线城市,供地倾斜会在全国层面大幅度提高地方政府收入,并带动全国经济增长。由于人口流动和资金流动存在先后顺序,整体上以资金流动在前、人口流动在后,因此,以土地作为承载资金的主体,将吸纳人口的流动。除了北京以外,其他一线城市均被强二线城市包围,因此,放宽土地供给,二线城市将迎来爆发期,进入到资金吸纳人口流入的阶段当中。以北京为首的京津冀,则利好环北京区域的发展。

③行政区域略微淡化,大幅度强化集中的力量。

城市规划从点状式中小城镇向区域化大中型都市圈转变,本质上行政区域略微淡化,并大幅度强化集中的力量。我们统计,仅考虑20大城市,贡献了全国17.5%的人口、31.4%的GDP,掌握41.4%的普通教育资源、87%的优秀教育资源,同时,房地产销售金额和销售面积分别占比34%和23%。考虑到未来的人口流动将升级为人才流动,而大学生的毕业留市率较高,将进一步向大中城市集中。

④继续推荐一二线布局公司。

我们推荐一二线布局和都市圈布局公司,包括金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国(01918)、中国金茂(00817)、龙湖集团(00960)等公司,受益中骏集团控股(01966)。

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