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中骏集团南昌项目坍塌,跑步进击千亿惹祸?

斑马消费  6005阅读  2019-08-07 07:29:00

原标题:中骏集团南昌项目坍塌,跑步进击千亿惹祸?

斑马消费 杨柘

面对所剩不多的机会,中骏集团终于显露出了作为闽系地产商的凶猛本性。

短期内对规模、利润的追求,以及对负债的把握,决定了中骏集团的“高周转”势必比同行们更快。

随之而来的,就是频发的产品质量问题,以及新近发生在南昌中骏雍景湾项目因无梁楼盖而发生的车库坍塌事故。

以目前的发展势头,中骏集团在2020年跻身千亿房企阵营几无悬念,只是,在这一进阶的过程中,如何平衡“快”与“好”,则决定了这家企业的未来。

快跑进千亿

在地产宏观政策持续收紧的背景下,行业性的马太效应日渐明显,“小而美”的地产商几乎没有生存的空间。

1987年时年21岁的黄朝阳在福建创立中骏,10年后打出中骏置业的旗号,成为地产闽军的早期开拓者之一。

不同于大多数福建地产老板的激进,黄朝阳治下的中骏集团(01966.HK)历来以保守、稳健的发展风格,以海西为根据地,稳步推进全国战略。

在扩张战略上,中骏集团比大多本地同行都先行一步。公司在2006年之后就陆续挺进北京、落子上海,在区位上占尽先机。

然而,这些均未能在短期内转化为公司快速增长的持续动能。

数据显示,直到2013年,中骏集团才以近80%的同比增速,合同销售金额首破百亿大关。

正当外界以为它会猛踩油门加速前进时,公司又放慢脚步,连续两年在百亿关口缓缓前进。

2016年,中骏集团再度发力,年合同销售金额终于突破200亿元,同比增长超过62%。

在2017年公司销售额突破300亿之际,公司顺势明确了3年破千亿的目标。

而在这一年,曾与中骏集团处于同一梯队的世茂房地产(00813.HK)、旭辉控股(00884.HK)双双跻身千亿俱乐部。

2003年才成立、2016年香港上市的融信中国(03301.HK),更是以黑马之势,在上市两年之后超额完成1200亿销售目标。

千亿目标在前,中骏集团大干快上,终于在2018年将销售额锁定为513.6亿元。

今年前6个月,中骏集团实现合同销售金额约370亿元,同比增长78%,仅在6月份就实现销售102亿元,同比增幅达193%。全年实现700亿元目标应该不是难事。

在今年3月的业绩会上,黄朝阳坦言,房企上规模的机会也就这两年,错过就不会再有。对于2020年的千亿目标,他因手握超过3000亿货值而信心满满。

高周转诉求

这两年,同行们都明显看到中骏集团的变化,将行业“高周转”的杀招用得炉火纯青。

为此,甚至放弃对一线城市的强势回归,将实现目标的重点锁定在了二三线城市。中骏集团管理者很清楚,北京、上海等一线城市,无法实现公司需要的高周转。

数据显示,2018年中骏在25个城市新增47幅地块,主要集中在二线及强三线城市,总地上建筑面积约900万平方米,对应新增货值约1200亿元。

全年,公司在北京仅新增一个项目——天瑞宸章,土地成本33.65亿元,但中骏在该项目的权益仅为20%。

2018年中骏集团在一线城市的最大手笔,是单独以10.31亿元拿下家乐坊商业地块。

截至2018年末,中骏集团连同合营及联营拥有土地储备总规划建筑面积约2406万平方米;应占土地储备总规划建筑面积约1315万平方米,分布于34个城市。

高周转的推行,让公司平均开发周期缩短至8个月,旗下项目甚至创造了从拿地到上市销售周期不到5个月的纪录。

2017年起,中骏集团为了配合高周转模式的推行,实行项目跟投机制,要求总部和项目管理层必须跟投。

公司目标和管理层自身利益的双重压力之下,让项目开发周期进一步加快,往往会缩短到6-7个月。

此次发生坍塌事故的中骏雍景湾,作为当地的限价房项目,就是在2017年6月拿地,年底即首期上市销售。

在加快销售挺进目标的同时,公司在拿地方面也持续发力,最近几年的拿地总金额都在200亿元以上,今年的拿地预算为250亿元。

2018年,公司短债突破百亿,同比增长135%,同期货币资金有近200亿元,短期内流动性较为充足。中骏集团称,资金周转足够快就不会造成负债的提升。

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