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海航又卖楼套现27.5亿 债务窟窿仍近3000亿

地产k线  3884阅读  2019-01-11 20:57:11

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海航集团董事长陈峰

乐居财经林振兴发自上海

2019开年,海航系又有了新一轮的“卖卖卖”动作,而此次的接盘方是新加坡大型房地产集团凯德集团。

1月7日,凯德集团宣布,与一家非关联第三方公司成立50:50的合资公司,斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积,涉及建面约4.2万平方米。

浦发大厦矗立于上海最高天际线的陆家嘴CBD,背靠上海证券交易所,与环球金融中心、金茂大厦仅一街之隔。从交易对价来看,它位于陆家嘴核心地段物业,海航持有时间曾长达9年,从挂牌价来看物业升值部分超过13亿元。

凯德27.5亿接盘

对于浦发大厦的上一任业主,很多人都记忆犹新。2009年,海航集团高歌猛进,旗下的海航置业以14.75亿元将这幢位于小陆家嘴黄金区域的办公楼收入囊中。

彼时,复地集团、台湾鼎铉投资等企业,都参与了浦发大厦的竞拍,最终海航置业经过54轮竞价成为大赢家,当上了浦发大厦的新房东。按照建筑面积估算,当时的成交均价约为31803元/平米。

2015年,海航资产曾将浦发大厦成功运作为上交所第一单类REITs项目,也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。

该项目是海航投资直接参与金融创新、参与发起设立类REITs项目的首次实践,采用了双SPV的结构,“资产管理计划”、“契约型私募投资基金”嵌套使用,融资规模总计25亿元。

随着浦发大厦交易给凯德,该类REIT随即终止,也标志着上交所首单类REITs项目成功市场化退出,对于整个房地产大宗交易市场以及国内房地产证券化的发展都具重大意义。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“近期房地产市场也在降温,从其他企业来说,收购此类项目的性价比也是很大的,所以当前会出现凯德积极收购此类项目的考虑。”

收购浦发大厦后,凯德在中国12个一二线城市将拥有或管理25个办公楼项目,总面积超过150万平方米。乐居财经进一步询问此次收购合作的第三方公司信息,凯德内部相关人士以不便回答拒绝透露。

2019年,正值凯德入华25年,开年的第一笔收购彰显了其对中国市场的信心。凯德集团总裁罗臻毓介绍称,浦发大厦将作为种子资产投入至凯德即将成立的增值型私募房地产基金,该基金将着力于关注亚洲重要门户城市的商务房地产项目。

陈峰反思海航危机

海航集团作为“亚洲最有债的公司”,过去20多年,在王健的操控下一路“买买买再卖卖卖”,玩地产,买高楼,打造P2P平台,成为“钢丝上的大象”,而这一切都是因果导向。

最后,“一路狂奔”的海航不得不开始调整发展步伐,从加法骤变为减法,在全球范围内开始频繁削减持有的房地产,以减轻庞大的债务负担。

去年前三月,海航集团陆续出手,10.5亿元卖掉悉尼写字楼、160亿港元出售香港九龙启德区地块、3亿美元脱手纽约曼哈顿第六大道写字楼。之后,海航又把其总部地段大英山的地产资源摆上货架,相继出售给了融创、富力等房企。

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虽然2018年以来,海航集团接连成功出售资产,在上半年已合计偿还1753亿元的债务,给了公司喘息的空间,但依旧不能缓解海航的债务危机。

根据其半年报,截至2018年6月30日,海航仍有流动负债2552亿元(比2017年底减少412亿),一年到期的非流动负债371亿元(比2017年底减少187亿),窟窿依旧很大,仍然需要抛售资产,以实现可持续的财务基础。

2018年7月,海航集团董事长王健因翻墙意外去世,3天后,已经退居幕后2年的陈峰,以65岁高龄重返火线,被选举为新任董事长复出。

重回堂前坐镇,陈峰曾给海航的转型定调,“我们的原则是,非主业业务剥离、非健康产业退出。聚焦航空运输主业,非主业坚决不要了。人就是欲望太大,我们要断掉人的某些欲望。”

北京东三环三元桥所在地是首都机场进入市区的咽喉,也被誉为“国门”,紧邻三元桥一角伫立着醒目的红色HNA标识的海南航空大厦。去年9月,海航集团原本要以 12.99 亿元抛售交易这个“国门”位置的优质资产,但最后被股东以价格过低为由否决。

按照陈峰的说法,“当初买资产是一种需要,现在卖也是一种需要,企业生存的需要,民营企业的成长过程,是一个野蛮生长、摸着石头过河的过程。但怎么可能一直那样?环境有了巨大的变化,你能不变吗?”

陈峰也不止一次向外界透露,海航2018年处置资产的规模已经达到了3000亿元。在出售非主业资产的同时,海航还对旗下的海航地产进行了更名。

2018年11月20日,海航地产宣布公司名称由海航地产集团有限公司变更为海南海岛临空产业集团有限公司,同时启用新的品牌名称“海航临空”。

对于陈峰而言,往日全球各地“买买买”的任性时光,一去不复返,抛售资产与回归主业并行是海航集团接下来一段时间的发展主基调。

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