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保利物业IPO,物业服务公司是门好生意吗?

香港财华社  2.08万阅读  2019-08-09 15:21:06

港交所即将迎来央企物业第一强。自带央企光环,行业排名第四,又是央企物业第一强,这次赴港上市的保利物业将冲撞出怎样的火花?

央企物业第一强来了

港交所于8月6日披露保利物业招股书,“央企”、“保利”、“全国第四大物业企业”,这次上市的物业公司不一般。

保利物业1996年在广州成立,是一家规模庞大,且物业管理多样化的物业服务运营商。公司三条主要业务线是物业管理服务、非业主增值服务,以及社区增值服务。

招股书显示,2018年三条业务线为公司带来的营收分别约为29.10亿元、6.97亿元、6.23亿元,占营收比重分别约为68.8%、16.5%、14.7%。

保利物业IPO,物业服务公司是门好生意吗?

受益于母公司保利发展控股2016-2018年销售签约面积31.6%复合年增长率,保利物业在管面积也得迅速壮大规模。2018年公司在管面积占中国物业管理公司市场份额约0.9%。

截至2019年4月30日,公司合同管理面积3.71亿平方米,在管面积1.98亿平方米。物业服务项目遍布全国136个城市,项目总数达817个,含549个住宅社区、268个非住宅物业。

作为保利家族成员,保利物业在物业行业中可谓占尽优势。

招股书披露,自2014年起,保利物业综合实力在“中国物业服务百强企业”中一直保持前五名的好成绩。同时,在具有央企背景的物业服务公司排名中,公司则稳居第一名。

截至2018年底,公司每项在管物业的平均在管面积约为252345.7平方米,远高于同日物业服务百强企业193652.6平方米的行业平均水平。

毛利率低,盈利能力成公司短板

物业服务行业是一个以规模取胜的行业,庞大的在管面积让保利物业营收稳定增长。

招股书显示,2016-2018年,保利物业收入分别约为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。2016至2018年的复合年增长率约为28.4%。

上述对应年份溢利则由2016年的1.49亿元,增加至2017年的2.25亿元,并进一步增加至2018年的3.36亿元。2016至2018年的复合年增长率为50.1%。

最可喜的是,公司2019年前4个月收入就已经达到17.18亿元、溢利2.25亿元。

但横向比较,保利物业的盈利能力并不是十分突出。

招股书显示,2016-2018年,保利物业的毛利率均值约为16.7%、17.9%、20.1%。其中,公司主营物业管理服务毛利率则更低,分别为13.1%、13.7%、14.1%。

与同为央企的中海物业(02669-HK)相比,保利物业毛利率则明显偏低。2016-2018年中海物业毛利率分别为24.8%、23.9%、20.4%,其中,物业管理毛利率分别为21.1%、21.3%、18.0%。

保利物业IPO,物业服务公司是门好生意吗?

除毛利率外,公司净利率表现也相对较弱。2016-2018年,保利物业净利率约为5.8%、6.9%、7.9%,远不及港交所上市的同业公司。

保利物业IPO,物业服务公司是门好生意吗?

“包干制”收费模式下的经营风险

经过上述财务分析大致可以看出,如何提升盈利能力成保利物业当下大考。而从公司的收入模式看,包干制收取物业管理费的方法,或是其业绩提升的瓶颈。

包干制是指依据预先厘定的固定总价收取物业管理费。这是一笔固定的费用,不会因实际管理成本而变动。

招股书披露,2016-2018年,保利物业包干制收取的物业费占其物业管理费总收入的99.3%、99.2%、99.3%。

保利物业IPO,物业服务公司是门好生意吗?

营收一定的情况下,如果保利物业成本产生较大的波动,则收益势必也将受到影响。尤其是,当公司成本较高时,却无法再向客户收取差额。

在这种自我平衡收益的经营模式下,有的物业公司则会不惜降低成本,保证利润。如,在园区清洁、修缮、人工服务等方面减少人力成本,影响服务品质。

这就让公司经营陷入一个恶性循环。服务不好,客户更不愿意缴纳物业费,进而也造成公司业务、财务受损。

此外,包干制的物业费收取也很关键。如果有客户拖延缴纳物业费,保利物业可能面临应收款项减值亏损风险。

招股书披露,2016-2018年,以及截至2019年4月30日,保利物业贸易应收款项减值拨备余额分别为400万元、640万元、670万元、1420万元。

所以物业费的收费率直接决定了物业公司的“生死存亡”。而现实里,各地经常上演业主维权、更换物业服务公司等案例,更是让业主和物业服务公司处于对立的两派。

行业蒙羞之余,也让物业费收取难度加大,更不要提涨价。

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