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中南建设“围猎”三四线:输血子公司担保额超600亿,发债频繁利率高至10.87%

搜狐财经  3.55万阅读  2019-08-06 14:47:00

原标题:中南建设“围猎”三四线:输血子公司担保额超600亿,发债频繁利率高至10.87%

编者按:房地产公司,大多从一省、一域发展起来。在楼市热火朝天的这些年,凭借着激进扩张、高负债、高周转,越来越多的区域房企走向全国,跻身一线,向着千亿销售额冲击。

但也有一些房企没跟上激进扩张的步伐。他们或经营保守,深耕一域;亦或坚守品质,用更多时间打磨项目,却错失扩张良机。

搜狐财经将选择东、南、西、北、中不同区域,对平时关注度较少的二三线房企进行分析,以帮助投资者和购房者进行独立的判断。

区域房企面临诸多相似问题:本土市场受外来房企分噬,对外扩张又步履维艰。在政策收紧的当下,他们将何去何从?

本文为“进击还是固守,二线房企生存之道”系列报道第2篇。

点开江苏中南建设集团股份有限公司(下称中南建设)首页,先后两个数字映入眼帘——“28”和“31”。两个数字讲述了一个企业从无到有,再到如今以1466亿元销售额位居房企第18位的增长故事。

1988年2月23日,陈锦石怀揣5000元,从海门常乐出发,带领一支28人的队伍远赴山东东营创业;1997至1998年,中南建设进入地产领域,开发南通CBD;2015年起,地产板块销售额三级跳,从225亿猛增至1466亿……中南建设高速发展的业绩令外界侧目。

不过,此般风景背后,与销售额一同高走的,还有中南集团的对外担保额。

8月5日,中南建设发布公告表示,为了公司业务发展需要,公司拟对万宁中南城房地产发展有限责任公司等11家未经股东大会审议提供担保的子公司提供合计约25.66亿元的担保额度。

11家子公司中,除5家公司新成立暂无财务数据外,剩余6家全部亏损,有两家资不抵债。就在半个月前,中南建设另一则公告显示,公司拟对临沂锦悦开发有限公司等8家子公司新增43亿元担保额度。

据搜狐财经不完全统计,上半年来中南建设发布对外担保公告已有近50条,数量逼近2018年全年。最新公告显示,其累计担保额超600亿元,与同规模房企相比居于高位。

中南建设加速狂飙的后遗症,仍需时间纾解。

半年担保额增加50%

中南建设于2009年借壳上市,自2016年将总部迁至上海后踏上快车道。

2018年,中南建设迎来高光时刻。年报显示,2018年公司实现合同销售面积1144.4万平方米,销售金额1466.1亿元,同比分别上升32%和52%吗,首次迈入千亿阵营。克而瑞数据显示,中南建设2018年合约销售额在上榜房企中排名第18位。

此外,2018年公司实现营业收入401.1亿元,同比增长31%。归属于上市公司股东的净利润大幅上升,同比增长219%,至21.9亿元。

(中南建设母公司中南集团总部大厦)

与大多数房企相同,为扩大规模,中南建设通过设立项目子公司在业务城市进行物业开发。由于子公司规模尚小,流动资金吃紧,不少子公司需要母公司提供融资担保以保证项目正常开发。

近半年间,中南建设的对外担保动作愈加频繁。

最新公告中,中南建设及其控股子公司实际对外担保金额约为609.70亿元,占最近一期经审股东权益的350.43%;公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保金额为约91.85亿元,占公司最近一期经审计股东权益的52.79%。

简单对中南建设担保的子公司进行统计可以发现,中南建设所担保的子公司大多负债率超过80%,不少子公司处于亏损状态。

以中南建设此前担保的31家子公司为例,据搜狐财经不完全统计,这其中大部分子公司资产负债率高于80%,8家子公司资不抵债。同期,除却10家子公司未披露相关营收数据,有家16子公司净利润为负,13家子公司最近一期营业零收入。

从担保子公司所处地区来看,其中半数公司都位于发达地区周边三四线城市。如诸暨、太仓、梅州等地,部分公司为初创公司。

财经评论员严跃进认为,母公司加快对三四线子公司担保的频率,一方面是因为近期拿地较多;另一方面,也因三四线城市销售预冷,子公司流动性资金紧张。

回溯中南建设过去两年的动作,其对于三四线城市的布局早有预兆。

存货重仓三四线

也是自2016年将总部迁至上海,中南建设在拿地方面开始提速。

年报显示,2017年中南建设新增项目98个,战线从江浙沪以及山东区域拓展至深圳、宁波、郑州等29个城市,规划建筑面积1400万平方米。

进入2018年后,中南建设加快兼并收购项目和中小型房企的速度。年报显示,中南建设2018年新增项目111个,规划建筑面积合计为1595平方米,新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

截至年底,公司共有303个项目,在建开发项目规划面积合计2807万平方米。未开工项目规划建筑面积合计1518万平方米。

中南建设在一季报中表示,2019年1月至3月新增项目12个,规划建筑面积合计193万平方米。新增项目中长三角、珠三角和内地核心城市规划建筑面积占比超过85%。其中不乏以42.8%溢价拍得的杭州江干区宅地,据悉该宅地出让面积6.58万平方米,建筑面积15.14万平方米。

4月至6月期间,中南建设又在三线城市连落多子。新增项多位于镇江、淮安、南通、绍兴、揭阳等中小城市。

据研报统计,今年1月到6月,中南建设公司新获27个房地产项目,累计拿地总价款达到269.15亿元,同比增长约11.84%。

(中南建设青岛项目)

从土地分布来看,近些年中南建设斩获的土储大多位于三四线城市,

2018年年报显示,在中南建设未来合计可竣工的4325万平方米项目资源中,根据城市等级区分位于一、二线城市面积占比约39%,位于三四线城市面积占比约61%。

这意味着未来几年中,中南建设将有大量位于三四线城市的货值待销。政策调控与三四线城市房地产降温的背景下,一旦担保子公司的销售遇阻,中南建设“去化”压力或将集中呈现,进而影响公司负债水平。

从中南建设的负债情况来看,这样的担忧不无道理。

2018年年末,中南建设账面现金为204.17亿元,同期公司的短期借款和一年内到期的非流动负债分别为106.87亿元和73.27亿元。中南建设在年报中表示,“公司的现金明显超过一年以内要偿还的全部有息负债。”

账面现金能够覆盖短期负债,看似中南建设并无偿债压力。但如果将中南建设204.17亿现金中约三成受限资金考虑进去,中南建设一下就变得捉襟见肘起来。

2018年年末,中南建设使用受到限制的货币资金共计71.06亿元,扣除受限资金后,公司可动用的现金为133.11亿元。

中南建设亦有意在降低负债率,从已公布的一季度财报来看,中南建设的总负债率由2018年末的91.69%,下降至2019年一季度末的91.56%,减少0.13个百分点。

2019年第一季度末,公司有息负债总额约为582.6亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债共计约132.0亿元。同期,公司账面现金总额约为244.2亿元,受限金额未公布。

融资方面,据不完全统计,今年1月至5月中南建设融资金额达244.63亿元,在房企中属较高水平。6月至7月,中南建设再发债39.3亿元人民币,又以10.875%的中高水平利率分三次发行美元票据,累计5亿美元。有分析认为,中南建设美元票据利率较高或与其对外担保额过多有关。

瞄准净利润增长,欲冲房企前列

2016年至2018年三年间,中南建设房地产板块的销售额分别为502亿元、963亿元和1466亿元,年增长率分别为119.21%、91.83%、52.23%。

越过千亿大关后,中南建设为自己定下目标——三至五年内冲入第一梯队。业绩目标刺激下,中南建设的逆流举措可以理解。

值得注意的是,在中南建设上半年新获的27个项目中,仅有12个项目由中南建设持有全部权益,余下15个项目均采取合作开发的形式。合作模式下,中南建设在低投入、广布局做得高数据的同时,风险亦得以分摊。

中南建设公布的2019年上半年的销售数据显示,公司累计合约销售金额811.9亿元,比上年同期增长24%;累计销售面积约646.0万平方米,比上年同期增长24%。

(中南建设南通CBD)

一边是销售额不断攀升的黑马房企,另一边中南建设则因净利润过低受到外界质疑。

2016年和2017年,中南建设房地产业务收入分别为269.83亿元和224.13亿元,毛利率分别为18.08%和15.57%。但其归母净利润却仅有3.39亿元和6.03亿元,扣非后仅剩3.67亿和1.1亿元。

继续冲击第一梯队的进程中,中南建设将提高净利润摆上战略高地,从其前后两次发布的股权激励计划可见一斑。

5月底,中南建设发布公告,拟向激励对象授予期权约1.38亿份,占总股本3.73%。去年8月,中南建设曾发公告向49名激励对象授予2.16亿份股票期权,占总股本的6.27%。

中南建设将前后两次股权激励计划的行权指标都定为“净利润”。

据公司2018年8月公告,2018年股权激励计划将分三年行权,业绩考核要求为2018、2019、2020年度净利润与2017年相比增长240%、560%、1060%。

今年5月底公布的计划业绩考核在前一期公告的基础上,要求2021年相对2017年度净利润增长率达1408%。

如按中南建设2017年归母净利6.03亿元计算,中南建设2021年净利润需达84亿元才能完成既定目标。(文/黄海)

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