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千亿目标背后是千亿负债,分拆商业港股上市的宝龙地产屡遭维权

禾父领鲜说  1.33万阅读  2019-11-28 09:05:15

11月25日,宝龙地产(01238.HK)公布,公司拟透过全球发售分拆宝龙商业管理,并将宝龙商业管理股份在联交所主板独立上市。全球发售由香港公开发售及国际发售(包括优先发售)组成。厘定保证配额的记录日期为2019年12月9日。

宝龙地产称,公司股东名册将于2019年12月9日暂停办理过户登记手续,其时于2019年12月9日当日概不办理任何股份过户登记事宜。

千亿目标

2018年,我们将迭变前行,加快速度,打造369体系,进一步提高年度销售目标至人民币350亿元,2020年冲击1000亿。”宝龙地产执行董事兼总裁许华芳在2018年4月10日举行的宝龙地产2017年度内地业绩发布会上宣布了宝龙的“小目标”。

商业出身的宝龙地产,放弃了稳扎稳打的商业地产模式。似乎学会了房产老大哥们“高周转”的秘籍,一个转身就冲向了住宅地产领域。

2017年,宝龙地产首次为住宅地产“量身定做”369”高周转模式(即3个月完成方案、6个月开始预售,9个月资金回笼)这套高周转秘籍显然是管用的,在房地产大环境承压的情况下,取得了相当不错的成绩:2017年销售额首破200亿元,2018年超400亿元,今年550亿元销售目标已完成8成。

不过和房产老大哥们一样,这地产出色的成绩背后,是宝龙商业的亏损失衡和住宅“高周转”带来的房屋质量底下的恶果。

千亿债务

许华芳的父亲许健康通过做商业地产白手起家,许华芳也不想到他这就把商业地产给丢了。

许华芳不止一次向媒体强调:“宝龙的优势在于商业”,本质也是希望媒体能重新重视起宝龙的商业地产。

但宝龙商业地产的表现不尽人意,最直观体现就是物业费、毛利率、收缴率偏低。

2016-2019年4月,宝龙商业曾有10处、9处及12处物业产生亏损,分别为240万元、700万元、930万元。亏损的主要原因是管理费收款率低,业主不愿缴付服务费。

这就尴尬了,一般房企分拆物业后,在房地产母公司的庇护下物业费收缴率都会较高,极少出现因物业费收缴不来而出现亏损的情况。

在毛利率一栏也可以看出,相对于商业管理服务,公司的物业管理服务的毛利率仅为11.4%,公司在物业管理服务的短板暴露无遗。

正因为宝龙商业地产业务的不争气,使得宝龙地产处境略显尴尬。

一方面公司总负债增长迅速,从2015年的439.04亿元,到2018年的992.5亿元,增幅高达55.7%,截至2019年上半年,公司总负债已超千亿规模达到1081.70亿元。

分拆上市

在今年宝龙的半年度业绩会上,总裁许华芳曾不止一次公开强调:“希望将集团的商管业务分拆,然后寻求到港交所独立上市。”在谈到对集团商业地产的期许时,还说到“一年至少要开8到10个大型购物中心,这是底线。”

不难看出,“剥离商管业务,分拆上市”、“回归商业地产”早已成为宝龙地产重要战略之一。

宝龙此次在大湾区大手笔拿地,可以理解为宝龙回归商业地产的一次试水,若试水成功将为宝龙商业管理(以下简称“宝龙商业”)IPO时争取到更高市场定价。

可能有人会问,宝龙不就是做商业地产起家的吗,现在又回归商业地产是什么鬼?

只能说现在的宝龙跟10年前的宝龙,完全是“两个概念”了。宝龙是做商业地产起家不假,在2009年时,业内还有过“北万达,南宝龙”的说法。但令人感概的是,经历了10来年发展后,宝龙曾经的支柱业务商业地产出现了“断崖式”下滑,目前宝龙地产商业地产的销售金额只占总值两成。

与此同时,宝龙与万达的差距也逐步拉开。

到2018年,万达已经营和管理超过280个万达广场,租金收入达328.8亿元,而宝龙地产经营及管理的商业广场只有39家,其租金和物业管理收入为22.49亿元,商业收入连万达的零头都没达到。

商业地产的日渐掉队,早已成为宝龙最为头疼的事。

宝龙选择在“逆周期”背景下放手一博,在村长看来,只不过是为了宝龙商业上市时,争取更多筹码。

虽然许总说一年至少要开8到10个大型购物中心,但从过往数据来看,并不理想。财报数据显示2016年至2018年,公司的商业项目开业数量仅为7座、5座和3座,宝龙地产回归商业地产任重而道远。

宝龙商业

从资产角度来看,自2016年至2019年4月30日(以下统称:记录期),宝龙商业的资产总值分别为19.64亿元,17.48亿元、21.78亿元、21.26亿元。而自2016年至2019年6月30日,宝龙地产的资产总值则分别为791.28亿元、954.91亿元、1320.55亿元、1421.58亿元。对比之下,宝龙商业既无明显增长,在集团所占比例反而逐年下降,最高占比仅为2.48%。

不仅如此,在为公司创收方面,宝龙商业也显得“力不从心”。据半年报显示,2019年上半年,宝龙地产合计292亿元的销售额中,商业物业销售金额约58.8亿元,占比20.14%。同期,宝龙地产收入约为122.51亿元,其中租金及物业管理服务收入约为13.91亿元,占比仅为11.35%。

值得注意的是,宝龙商业部分物业已出现亏损状况。上述记录期内,宝龙商业在部分零售商业物业管理方面产生亏损分别约为0.34亿元、0.82亿元、0.65亿元及0.19亿元。在部分物业管理服务方面则分别亏损240万元、700万元、930万元及770万元。

对此,宝龙商业称,商业物业的亏损主要由于公司未能评定市场需求及竞争形势,导致消费者流量较低。物业管理服务招致的亏损主要由于管理费收款率低,业主不愿缴付服务费。

屡遭维权

安徽阜阳业主于今年2月在人民网领导留言板投诉,称购买的安徽阜阳市宝龙广场住房,交房不到两年便出现洗手间屋顶、墙身、地面严重渗水等问题。对此,阜阳市人民办公室给出的回复是:经查看发现,卫生间顶棚局部存在渗水痕迹。

上海市民近期在人民网领导留言板频道投诉称,自己购买的宝龙尚华苑精装房于2018年12月强制交房,交房时既出现房屋漏水、地板发霉、墙体开裂、电梯故障等问题,但反馈给物业后一直无法解决,目前无法安装家具入住。房子同样存在漏水问题的还有上海浦东新区芦潮港镇宝龙世家。

山东烟台市民在“水母网”投诉,称宝龙城市广场项目,排水主管道设计上存在坡度不够等问题,导致污水主管经常性堵塞,不过宝龙把责任推给了乱丢垃圾的业主。

宝龙地产即将拆分独立上市的宝龙商业,其旗下的物业公司也是问题频出。在百度贴吧中,上海曹路宝龙城市广场一期多名业主投诉,上海宝龙物业管理有限公司曹路分公司管理方面存在诸多问题,比如威胁、逼迫业主签订新的物业协议,对不愿意签新的物业协议的业主威胁不让入场装修,断水断电、锁门;新的物业费协议中,物业费上涨近一倍;搭盖很多违章建筑,私自出租牟利等。

在新浪微博上,有杭州下沙宝龙公寓的业主发文,称该项目存在垃圾长期不清理、楼道卫生长期脏乱、雨天外墙渗水、客梯故障拖延维修等问题。据了解,该项目物业是由宝龙旗下物业公司—泰安宝龙物业管理有限公司进行统一管理。

10月31日,标普全球评级宣布,将宝龙地产(HK.1238)的评级展望提升至“稳定”,并确认其主体“B+”的长期信用评级及优先票据“B”的债项评级。而面对商业地产亏损失衡以及不断的维权事件,宝龙地产还能走多远就不得而知了。

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