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博鳌特写 | 上坡路与下坡路是同一条路

观点地产网  2435阅读  2019-08-08 00:53:00

原标题:博鳌特写 | 上坡路与下坡路是同一条路

2019博鳌房地产论坛·特写吹着三亚的海风,你会想些什么?

这一年的地产人,可能会有很多感慨,年初“倒春寒”、三月小阳春、五六月的拍地补仓、七月的地产金融管控,酸甜苦辣来得猝不及防。

2019年发生了很多事情,只能说如人饮水,冷暖自知。

不过,他们之中的大多数都认为现在日子并不太好过,寒冬到了,要小心,安全至上,甚至悲观。经济学家巴曙松甚至说,他们(开发商)对市场都很悲观。

老巴也曾戏称一个开发商为“受惊吓的小孩”,那是2006年,潘石屹为了发言,连夜写稿,破天荒在博鳌房地产论坛念起来。也是在那一年,开发商们减少曝光、审慎发言、一改高调做派——竟然与如今有些许相似。

博鳌房地产论坛第二天,我们也看到了这样一群“受惊吓的小孩”,以及那些学界的经济学家们。

学界和业界观点迥异并不稀奇,根据常识和直觉的判断,大多数开发商现在着实开心不起来,学界则大多统一阵营,他们通过详实的数据分析,尽管被各种不确定裹挟,但“地产黄金期虽然结束,但是平稳期才刚刚开始”。

他们看到的房地产环境,不似开发商们那么悲观,甚至尝试从N个方面“给他们信心”。

乐观的经济学家

“这两年房地产宏观调控严厉的程度远远高于往年。”邱晓华缓步上台,发表2019博鳌房地产论坛的第一场主旨演讲,直指“严控下的地产形势”。

他直言不讳:“这场严厉的调控正在改变市场的预期,也正在改变地产商的命运,以重组和优化的进程在大步地往前推进。”

樊纲从经济学的角度指出,房地产黄金时代可能是一个泡沫时代。而长效机制太长了,黄花菜可能也凉了,就需要采取一点措施,抑制住大泡沫。

“没有大泡沫就不会有大崩盘,就不会硬着陆。”所以,樊纲说,必要时用行政手段采取一些紧急措施也不是不可以。

在看似悲观的铺垫后,经济学家们实际并不悲观。

随之而来的是接二连三的数据分析,材料充分,言真意切,经济学家们使出浑身解数要证明房地产未来的情况不会那么糟,明天还会更好。

“地产投资与经济增长的关系十分密切”,也正是由于两者的关系,邱晓华得出结论,无论宏观调控如何严厉,房地产增长的趋势不会改变,因为调控虽然严厉,但是政策有底线,要让房地产平稳、健康的发展。

“不要对房地产市场空间失去信心。”信心来自于数据,经济学家们通过居民杠杆率、居民的储蓄率、城镇化等一系列数据模型,证明有足够多条件支撑房地产发展。

睿智如巴曙松,这次也不例外。,他用将近60%常住人口的城镇化率佐证房地产市场的发展空间。

贾康深有同感,用43%户籍人口的城镇化率(未欠账的城镇化率),证明中国城镇化的空间比现在还要大。

以邱晓华、樊纲、巴曙松、贾康为首的经济学家们,告诉我们房地产未来的路还很长,他们试图安抚这群受到“惊吓”的地产商们。

“受惊吓的小孩”

但一系列的数据也不一定能安抚住忧虑的地产人。

“前面的几位经济学家、学者,出言都比较客气,总体上对形势的估计还比较乐观。我是来自一线的民营企业,我的感觉没有诸位那么好。”

田明一席话成了悲观派的代表:“经济学家靠数据与模型研究、分析市场,而企业家靠的是常识与直觉来判断市场。”

田明甚至略显严肃地解释:“如果2019年也是15万亿,就意味着没有增长。如果2019年只有14万亿或者13万亿,就意味着在去年的基础上下滑。”

巴曙松追问田明,明年是下滑还是持平?“有下滑的趋势”田明回答。

“那你觉得下滑幅度会有多大。”

“这个猜不出来,这是经济学家的事情。”田明说,这来自于一名企业家的直觉判断。

这可能不仅仅是田明一个人的直觉,也是绝大多数地产人的直觉。旭辉集团董事长林中在接受博鳌直播间采访时也透露出了谨慎的讯息:“下半年旭辉不会有太大买地的投入,甚至不买地都可以,要减少不必要负债,谨慎融资。”

的确,近年来,开发商的日子并不好过,一位千亿房企分享,汇率波动造成的汇兑损失、利率上升激增的投资成本、降价促销被吞噬的利润,都会在一定程度上影响企业的报表。

特别是近两年开始的一轮宏观调控,他们实在不敢掉以轻心。从限购、限贷、限价、融资收紧到房住不炒,再到730会议明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,在开发商眼里,从2018年到2019年,每一年都是最艰难的一年。

开发商们对这种环境很敏感,绝大多数都变成了那个“被惊吓的小孩,一个谨慎的小孩,一个试图以聪明的方式讲真话的小孩”。

他们成了十几年前巴曙松口中的潘石屹,那个“被惊吓的小孩”。

不过,关于房地产,不同的人总有不同的看法,每家企业有每家企业的活法。

“像我们80年代大学里流行的一句诗,‘上坡路和下坡路是同一条路’,怎么走下来,然后我们怎么能平稳地把这条路走下去,是非常关键的。”巴老师是业内公认会讲话的人。

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