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前10月房企合约销售额:碧桂园6655.4亿夺冠 恒大超万科

国际金融报  1.63万阅读  2019-11-07 09:39:30

“金九银十”完美收官,这波销售高峰期的战果也被各家房企陆续公布。尽管增速略有下降,但总体依旧呈现上涨趋势。根据观点指数研究院统计数据,1-10月,TOP100房企的合约销售总规模达到93618.47亿元,环比增长13.73%,同比增长16.18%。

因此,业内有声音认为,“行业进入下行周期”的论断并不可靠,房地产行业虽然受政策影响,增速有所放缓,但增量依旧十分明显,未来短时间内不太会走下坡路。这也与年中业绩会时,部分房企高管对于下半年乃至未来几年内市场走向的看法不谋而合。

不过,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时却认为,本月业绩主要以高供货量来实现,去化率实际并不如人意。并且,看似行业整体增速可观,事实上却是行业分化加剧、部分大型房企依据规模优势“强撑”的结果。因此,行业进入下行周期在所难免。

同时,严跃进补充道,房地产行业的周期性发展是由其本身特性决定的,此前也早已经历过几轮,并不会对未来市场大趋势或房价起到过多影响,因此也不必过于悲观,最终能够决定未来市场走向及房价的是供需关系和相关政策。

角逐激烈 房企去化忙

就销售数据而言,前10个月,龙头房企碧万恒依然稳居前三,且合约销售额均突破5000亿元。

其中,碧桂园仍以6655.4亿元的全口径销售金额稳居“宇宙第一房企”宝座。不过,从2018年7月开始,碧桂园便打破行业惯例,成为行业第一个只公布权益销售数据的房企。据碧桂园披露的10月销售业绩,碧桂园及其附属公司、连同合营公司和联营公司于今年10月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约567.6亿元,同比增加40.46%。2019年前10月,碧桂园的权益销售额总计达4796.9亿元,离5000亿仅一步之遥,全年超越2018年5018.8亿元的权益销售额、再创新高已是大概率事件。

恒大则凭借10月份单月930亿元的合约销售额一举反超万科,前10月总销售额达5461.8亿元,位居第二位。需要指出的是,恒大单月930亿元的业绩不仅刷新了其单月销售金额历史纪录,也再次打破中国房企史上最高单月销售纪录。

紧随万科其后的是融创,《国际金融报》记者发现,虽然融创的全口径销售额为4337亿元,距离万科的5199亿元尚有不小差距,但更能反映企业营销和操盘能力的操盘项目销售金额中,同样位居第4位的融创却高达4120亿元,而在融创之上的万科操盘金额,却只有4159亿元,两者相去不远。这也意味着,一直强调“不在意排名、第四第五无所谓”的融创随时有可能反超万科,跻身三强。

一名机构资深分析师对《国际金融报》记者表示,恒大“金九银十”期间销售金额猛增,与其“花式促销”卖房有直接关联,而规模被其反超的万科,近日来却少有听闻大额折让卖房的情况发生。事实上,折让与否,不过是企业对于加快去化和保障利润之间的选择,谈不上孰优孰劣。而且受市场及融资等因素影响,房企增加营销手段、加大营销力度以加速去化、增加回款的绝不止恒大一家。

据了解,从8月开始,恒大就赶在“销售季”来临之前,率先打响了促销第一枪,而后包括碧桂园、融创、融信、禹洲、招商蛇口等在内的数十家房企均紧随恒大的打折脚步。

除了全员营销、首付分期付款、特价房、先售后租等常见促销手段之外,恒大此次还推出“全国532楼盘,闪购7.8折”活动,可谓“惠”及全国。

此外,适逢电商“双十一”活动,房企还借势与电商合作促进销售。例如,恒大已与苏宁达成全面合作协议,“双十一”期间数以万计的恒大产品将登录苏宁进行销售;另有200家以上房企与京东联合,将于“双十一”期间在70个城市推出6000套以上特惠房源。

在经历了“销售旺季”之后,多数房企的销售目标完成情况也十分乐观。前10个月内,就有龙光、阳光城、世茂房地产、中海地产、恒大等多家房企销售目标完成率均在90%以上,其中,龙光地产的目标完成率更是高达102.4%;而其他诸如新城控股、华润置地、招商蛇口等大多数房企也完成了全年销售目标的80%以上。

不过,其中也不乏融创、保利等少数房企目标完成率尚不足80%,这意味着,接下来的两个月内,两家房企每月需要分别完成10%以上的全年销售量。

分化再加剧 不进则退

随着“银十”的结束,房企分化加剧问题再一次凸显。

克而瑞统计数据显示,TOP10房企权益金额门槛达到1380.6亿元,同比增幅最高达16.4%。而相比之下,TOP20和TOP30房企权益金额门槛分别为856.8亿元和601.2亿元,门槛增幅分别仅有3.4%和5.7%。

并且,随着市场形势变化,不少房企在去化中似乎有些“后继无力”。10月份单月,在行业总体销量增加的情况下,TOP50房企中依旧有近6成企业的单月业绩呈现下降趋势,且其中多数房企较9月的业绩环比降幅高达20%-30%之间。

上述分析人士指出,房地产行业自2017年之后,强者恒强、行业分化的特性就越来越明显。特别是今年下半年以来,融资受限加上去化困难,使得大房企的竞争优势十分明显,中小房企愈加难以望其项背。

严跃进也向记者分析称,对大房企来说,一方面提升增速的欲望并不强烈,可以腾出手来降负债、提升增长质量,另一方面这又使其进一步降低财务风险、提升实力,可以获得更低的融资成本、更好的拿地机会、更强的操盘能力;而中小房企则恰恰相反,往往拼命追赶效果却并不理想。

不过,世事无绝对。自去年以来,在各大房企纷纷降速提质的同时,中小房企中也不乏继续向“千亿”之路迈进,并大有可为者。

如美的置业,克而瑞数据显示,当2016年碧万恒纷纷以3000亿规模奠定三足鼎立格局之时,美的置业仅以212亿元销售额位列百强房企第78位,原计划2020年达到千亿规模。2017年-2018年,在调控不断加强,行业分化加剧的背景下,美的置业规模扩张速度却表现得异常惊人,销售额迅速达到790亿元,位列39名。截至今年前10月,美的置业销售额已达816亿元,位列33名,有望提前一年完成千亿目标。

不过,逆势而上的企业毕竟是少数。中原地产资深分析师卢文曦指出,随着龙头房企的市场集中度会越来越高,中小房企的份额很有可能会慢慢被蚕食。但从发展的角度来看,慢慢淘汰市场上一些比较弱小的房企,无论是规模还是品质,都会对净化市场起到正向的作用。

(国际金融报记者 张志峰)

原标题:前十月25家房企规模达千亿!碧桂园冠军之位企稳,恒大反超万科

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