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透视房企债主动管理“三板斧”,为平稳健康发展输出样本

来源:一号地产 作者:申克

一号说:
你不去占领阵地,别人就会去占领

国庆节后由于行业部分房企美元债的违约,导致整个房地产行业美元债和市值的普跌,甚至有些美元债还创出了历史跌幅。

从部分违约房企的行为来看,主要是造成了对整个行业信用的冲击,从而引发资本市场踩踏式的不信任和抛售。

房企债的主动管理需引起重视

在这波“股债双杀”中,固然有个别房企自身的原因,也有许多基本面良好的房企,因市场过度恐慌而遭到误杀。

前两天,一号君看到有业内人士发表观点称,房企对待美元债,与其坐等违约,不如主动管理。这一点一号君也深表认同。

的确,房企在应对美元债的主动管理水平方面,欠缺经验;对于目前形势下的市场环境预估不足,资产处置滞后,多方面因素叠加,造成了如今的被动局面:销售回款下降、美元债偿还迫近、资产处置又卖不掉,即便是步步为营的美元债回购,也难挡山呼海啸般的“到期潮”。

对于美元债的主动管理,包括销售回款、资产处置、拓宽融资甚至提前展期、要约交换等都要通盘考量;

此外,就是房企自身信息披露的公开透明,以及与投资者、资本市场的有效沟通、良性互动,也是至关重要。

这对于房企管理者将会是新的考验,也是新的课题。

在这一轮房企美元债动荡中,能做到有效主动管理的并不多,多数还停留在债券回购、处置资产的传统路径上,前不久当代置业提出了债务展期,海伦堡则成功进行了要约交换,算是主动管理阶段最后的努力。

但与投资者进行良性互动沟通,则鲜少有房企能做到。在这方面,一号君发现阳光城的此轮应对可以作为案例来研究。

主动管理“三板斧”

花样年控股债务违约的信息是在国庆假期期间发布的,而此时,内地资本市场还在休市,但境外内房股的股价和债券已经大受影响,用风声鹤唳来说一点不为过。

在10月8日,内地股市开盘的第一天,阳光城即发布了一则公告:

根据《公司债券发行与交易管理办法》、《深圳证券交易所债券市场投资者适当性管理办法》等相关规定,申请于2021年10月11日起,针对阳光城发行且尚在存续期的公司债券“20阳城01”、“20阳城02”、“20阳城03”、“20阳城04”、“21阳城01”、“21阳城02”,调整其投资者适当性管理安排。即调整后上述债券仅限专业投资者中的机构投资者买入,原持有债券的非专业机构投资者可以选择持有到期或者卖出债券。

在这则公告中,我们发现阳光城通过交易所现有的债券管理规则,调整了投资者范围,并未像此前的华夏幸福那样关闭竞价交易。

这种调整方式,通俗一点来说,就是限制了二级市场中的散户,而对专业的机构投资者并无影响,仍可通过竞价交易方式和协议大宗交易方式进行交易,从而避免了市场中散户恐慌情绪的蔓延。

有分析称,阳光城此举主要目的是避免在竞价系统中每天出现小额的异常成交造成操纵价格暴跌扰动市场情绪,最大程度维护债券持有人的利益。

当前地产债券普遍面临流动性压力,即使金额较小的卖盘和成交也会对收盘价和估值造成较大扰动。此前阳光城就曾经发生过8亿规模债券被2460元砸停牌的事件,就是利用了交易规则漏洞进行的市场做空。

另一方面,阳光城还向投资者和分析师发送了一份辟谣声明,就近期网传的相关项目停工、表外负债等不实消息做了澄清。

此前网络上关于阳光城郑州项目停工,多个视频以“某20强闽系房企华北区域项目全部停工”为题传播的信息,一号君也看到过,还特地跟阳光城的朋友核实过。

在传播的信息中,停工的主要原因是资金链紧张,更是将阳光城指向了“表外信托获得展期”。对此,阳光城在与金融机构和投资者的沟通中公开表示:

根据深交所上市指引及民法典规定,公司所有对外负债担保都应通过上市公司有权机构(即股东大会)授权决议并公告,否则无效,上市公司所有应披露的对于合联营项目公司的担保都已披露,公司从未进行所谓“表外私募债”方式进行融资;同时,信托贷款的信托计划面对的投资者主要为高净值自然人,一旦展期需要获得全体投资者同意,并非传言所言可以由信托公司单方面决定是否展期。

上市公司与资本市场的信任,就是通过信息的公开透明和坦诚的双向沟通实现的。这一点,阳光城给许多上市公司做了表率。

此外,阳光城在今年以来已累计进行了5次的提前债券回购,累计资金超过20亿元,这一回购规模在所有发债房企中属于前列的,不像某些房企“意思意思的毛毛雨”,可以说是用真金白银来垒砌市场的信任防线。

信心来自底气 业绩同比环比双增

从阳光城对债券市场的主动管理动作来看,不难发现其自身还是有坚强的底子撑着的,否则何以有能力大手笔开展债券回购?所以从这方面看,阳光城就是在此轮债市动荡中属于资质不错、但被误杀的之一。

10月初公布的经营简报数据显示,阳光城9月单月销售业绩209.9亿元,同比增长11%,环比增长9.9%,是前50强房企中唯一一家同比环比双增长的房企。

克而瑞数据显示,9月份,在百强房企中,超90%的房企单月业绩同比下降,其中六成企业同比降幅大于30%。值得注意的是,包括前30房企在内,有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平,逾半数百强房企同环比双降。

阳光城的8月单月业绩,销售总金额191.01亿元,较7月环比大幅增长52.9%,权益销售金额122.41亿元,较上月环比增长51.9%。

业绩上看,阳光城下半年已经实现了“二连涨”,销售已重新进入增长期。较半年度冲业绩时的6月销售额200.13亿元,阳光城目前已经创出年内销售新高。

据阳光城披露的数据,9月份不仅实现了单月销售210亿元,还实现了单月回款165亿,月度回款率78.5%的表现,全年累计完成1539亿的销售业绩。

逐步攀升的销售业绩,以及较高水平的回款,保证了阳光城充沛的现金流,这也正是其能坦率回应市场关切的底气所在吧。

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