页面加载中...

云掌财经,让你更懂投资!

上证指数

深证成指

创业板指

上证50

打开APP

房地产真的过剩了吗?

造了那么多房子,以后给谁住?


01

房子比人多

前两天远方青木公众号发了篇文章,提到个现象很有意思:

2021年,全年卖出了17.9亿平米的商品房。

假定按每套房100平米算,那就是1790万套房。

销售量对比前几年已经有所放缓,2018年中国住宅销售量的峰值之后,连续3年维持在17.9亿平米左右。

按每套房3个人算,那就是可以满足5100万人的居住需求,

但是2021年,中国出生人口只有1062万人,同一年中国却卖掉了1700万套房。

从真实世界的数字来看,中国已经进入了市场上的房子比人要多,供给比需求要多,房地产进入严重过剩的阶段。

除了楼市销售量与人口出生数字的对比之外,在住房的成交方面似乎也能佐证这个说法。

进入4月份,各地“小阳春”普遍失约,房地产投资、销售和房价以及房企到位资金4月同比下滑趋势越来越厉害。

4月份,全国商品房累计销售额和销售面积继续保持下降态势,且降幅较1-3月均扩大。

而整个1—4月份,商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。

数字上看今年的楼市开年以来,就没好过。这还是在各大城市纷纷出台刺激楼市之后的结果。具体到一、二线城市的实际情况,可能要更糟。

2022年1季度,北京全市房地产开发企业房屋新开工面积为250.7万平方米,同比下降33%。其中,住宅新开工面积为119.4万平方米,同比下降38.2%。

上海的楼市就不用说了,静态管理这么多天,成交数据已经看不得了。

一线城市中唯一坚挺的只有深圳,4月份,深圳新房住宅成交2851套,环比下滑0.28%;成交面积为29.3万平,环比下滑4.52%。

楼市,股票这些东西,都是“量在价先”,没有量,意味着没有流动性,说得简单点,就是房子卖不出去了。


02

楼市真的过剩了吗?

站在任何一座城市里,举目望去,到处都是高楼大厦、矗立的房子密密麻麻。房子众多不仅在城市体现出来,在农村也同样如此。

中国到底有多少房子,谁也说不清,因为除商品房外,还有农民自建房、大量私人盖的小产权房以及集体盖的产权房等形式。

哪怕是统计局和住建部,到目前为止也没有给出个确切的数据。我们只有从部分已知数据找到蛛丝马迹。由此判断,中国的房地产是否真的到了过剩阶段。

首先,从住房总量来看,我们的人均住房面积已经达到发达国家的水平。

2021年8月31日,国新办召开“努力实现全体人民住有所居”发布会,住房和城乡建设部部长王蒙徽提到:

“2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。”

按城镇人口90平米一套房,乡村人口100平米一套房来计算,2019年我国共有住房大约6.5亿套,其中城镇3.9亿套,乡村2.6亿套。

2020-2021年我国商品房住宅销售面积合计为31.14亿平方米,按90平米一套计算,增加3500万套。

即使不考虑商品房以外新增加的房子,加上2019年的住房总量,2021年末,我国住房总量就达到6.8亿套,人均住房面积45.4平方米,即使按城镇人口统计也达到43.3平米。

跟欧美国家,还有部分地广人稀的国家比没有意义,观念不同,地理条件不同。所以,日韩这两个与中国文化相近的发达国家的数据最有参考和比较价值。

2021年,日本人均住房面积39平米左右,韩国人均住房面积34平米左右。可以得出结论,中国的人均住房面积已经达到发达国家的水平。

其次,从住房增量情况来看,我们目前处于楼市产能溢出阶段。

2021年全国房地产数据显示:当前住宅施工总面积为69.03亿㎡。

按人均40平米面积推算,现有施工中的住宅全部竣工后,可以满足提供1.72亿人口。

这是什么概念?相当于目前总人口的12%。等这些房屋建好并且住满人后,我们的城镇化率将达到77%左右的水平。

2021年末,中国常住人口城镇化率为64.72%。城镇化越到后面进展越慢,2010到现在我们花了12年的时间才提升了13%左右的城镇化率。

我们有可能仅花几年的时间,从64.72%的基础上,提高到77%吗?

再者,从住房空置情况来看,目前国内有相当一部分房子,根本就没人住。

很久之前爆出过一个数据,在660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅的智能电表已经连续6个月读数为零——根据每套房3口人进行计算,这批空置房可供2亿人居住。

由于争议太大,国家电网否认了,此后,就再也没有权威数据出来。但是民间和官方两个层面上,类似的研究却不少。

任泽平在其发表的《城市存量房产报告》中就直言,所有的城市存量房产加起来,超过3.11亿套,任泽平测算指出:

城市户均房产保有量达到1.1套。

言外之意是房产过剩了。

央行在《金融界》发表的“城镇家庭资产负债报告”中指出:

城市的家庭资产平均值为318万元,户均房产保有量的达到96%,还有40%以上的家庭拥有二套房。

这也就意味着,其实现阶段城市家庭,根本就不缺房子。


03

为什么房价还这么高?

按照经济学的常识:价格由供求关系所影响。供过于求,价格下跌。供不应求,价格上涨。

既然中国这么多年来,盖了超过市场消费需求的房子,为什么房地产价格还一路上涨呢?

说起楼市的过剩问题,一直都是玄学问题。

你说房子过剩,各种新城区都是鬼城,结果发展得非常好,房价往往比老城区还要高。

你说房子不过剩,但现在的确感受很差,新房供应多、人口结构也差、经济也不好。

那问题到底出在哪?

窃以为分为两个方面:

一是供给层面的错配,造成结构性的供过于求局面。

中国确实存在楼比人多,住房过剩的问题。但这种过剩更多的是结构性的错配。有些地方房子紧张,有些地方遍地是楼,卖也卖不出。

比如三四线城市新房过剩,是郊区是过剩了,还是市区过剩了?假如市区过剩了,学区有没有过剩?

不同环境下,情况完全不一样。

这几十年,随着社会经济的发展,中国也经历了一次波澜壮阔的人口流动和人口城镇化。

农村人口往城里跑,三四线城市往一二线城市跑,中西部地区往东部地区跑,这是整体的流动趋势。

农村的人进城后在农村的房子就逐渐变成无效保有,再买套商品房也不过分吧?

新北京人、新上海人、新广州人,条件好了在市区买套商品房也是常有的事吧?

居民住房保有率都达到90%了,但多买一套房给小孩备着也不少见吧?

还有一大票的改善性住房,原本条件不好只能买郊区的,现在可以搬市中心了,或者地铁口周围的房子;还有小孩要读书,原来的房子不卖掉,再买套离学校近的。

人口流动、改善性居住,无一例外都制造了大量需求,而这些需求往往是超过了供给情况的,加上市场调节不一定那么灵敏,所以给房地产快速上涨提供了源动力。

二是楼市的销售层面,各方力量唱了出大戏,造成了楼市火热的景象。

这之中的机理要分析清楚一言两语也讲不明白,讲两个现象或许大家就明白了。

这几年楼市最秀的一波操作叫“涨价去库存”。

先印大量的钱,再给拆迁户发,把他们房子拆了,让他们没有房子住,引导他们去买房子。

但是一拆一造之间有个时间差,这边房子没造好,供给还给释放出来,市场上已经有了大把需求,而且是刚刚拿了巨额拆迁款的需求。

他们拿着几千万没地方住,又有足够的购买力,趁机把原来卖2000的房子涨价。

本来涨价没人买,不过他们拆迁户买的起又没房住必须买,就把成交价在不断的往上拉。

房价涨得快,必然带动很多人疯狂炒房,加上一大堆“刚需”上车,这才把房价拉起来。

也就是我们看到15-16年,那两年全国房价鸡犬升天,最少都涨一倍。

等到17年开始,棚改这波行情消化得差不多了,北京这些一线城市的楼市流动性开始吃紧。开发商他们也耍出了各种花招。

先是营造买房是刚需,人人都要有套新房的观念,越晚买越亏。

再是强调房地产的金融属性,把投资楼市当做稳赚不赔的投资。

另外就是请一帮演技足以上“奥斯卡”的群演,也就是房托,营造售楼部一派火热的景象,似乎晚一步就没机会了,大搞“饥饿营销”。

楼市比较淡的2018年,各大楼盘都在广泛招聘“房托”,只需人到楼盘现场随便看看,包接包送,还有吃的,一天能挣百元。

别以为房托事不关己,当你走入售楼处,房托就在潜移默化地影响你的潜意识,进而会影响你的决策。为什么很多人,交了定金就后悔,除了顾问的说辞“逼定”,还有房托们的气氛烘托到位。

很多楼盘开完盘媒体就报道“千人抢房”类似的新闻,真正能有千人抢房的楼盘才多少个?大多都是托。

所以,楼市能涨成这样,那是八方合力共同造就的结果。

然而,都说有人的地方就有江湖,人口增加,住房需求就不会减少,房价也就能一直上涨。但万一人口都开始减少了呢?这时候,房价其实就失去了长期的强支撑。

也就是广为流传的那句:“短期看金融,中期看土地,长期看人口”。

多到数不清、超过人口需求的房子,就是未来引爆泡沫的炸药。那现在还想要买房子的人,咋办?

之前说了,供给层面的错配,造成结构性的供过于求局面,找到那些结构性矛盾中供不应求的地方,那些大概率就是楼市下行趋势中的“避风港”。


以上内容仅供学习交流,不作为投资依据,据此操作风险自担。股市有风险,入市需谨慎! *点击查看风险提示及免责声明
0 打赏

评论

暂时还没有评论哦~~