2021年，在“发展住房租赁市场”的一系列针对性政策指导下，行业迎来了发展的黄金时代。伴随着住房租赁行业的迭代升级，政策发布开始进入密集期，保障性租赁住房政策成为年度热点。据迈点研究院统计，截至2021年底，我国累计出台162条与住房租赁行业相关的政策，其中中央政策占比13%、地方政策占比87%，表现了各级政府对于发展租赁住房市场的决心。

一、中央政策

2021年，中央政府从政策支持、金融支持、市场监管、资金补助和税收支持等5大方面支持和规范住房租赁市场发展，重构大城市住房租赁市场格局。其中，政策支持占比48%；其次是金融支持和市场监管，分别占比19%和14%。

1、政策支持方面，在“十四五”开局之年，长租公寓的发展已上升到国家战略层面，受到各级政府部门的高度重视，成为推动住房租赁市场发展、健全住房保障体系的新亮点和新要求。

3月5日，全国两会审议了国务院起草的“十四五”规划纲要。规划纲要草案中指出，坚持“房住不炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡；坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。住房租赁行业关乎民生，2021年《政府工作报告》中明确要求“规范发展长租房市场”、“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”等。

5月，住建部召开40城保障房座谈会，要求40个城市做好2021年保障性租赁住房建设计划安排。由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，落实了一批保障性租赁住房项目，提出了保障性租赁住房的2021年计划。据悉，40个城市计划年内筹集建设93万套保障性租赁住房，完善租赁住房市场结构。

7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确保障性租赁住房基础制度和政策支持，从土地、资金、金融、税收支持等方面明确支持发展保障性租赁住房。据悉，该意见是首次在国家层面明确住房保障体系的顶层设计，未来国家住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。

8月，中央从金融支持、供需平衡、制度保障等方面进一步构建与完善住房保障体系。会议定调“住有所居”，明确了国家住房保障体系将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的既定方针，房住不炒，房租更不能炒，立志为推动共同富裕提供租赁住房制度保障。

2、金融支持方面，3月，中国人民银行披露，实施房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性；7月，国家发改委下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，首次将保障性租赁住房纳入到试点申报项目名单中，加大住房租赁金融支持力度的同时，推动和改善了保障性租赁住房的融资环境。

3、市场监管方面，4月26日，住建部等6部门联合发布了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，住房租赁市场的首个系统监管政策出台。该意见主要从资金监管方面规范了长租公寓市场的“高收低租”和“长收短付”行为。8月，住建部等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。监管政策的落地，进一步规范了市场经营，推动了住房租赁行业平稳健康发展。住建部发布《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，规定要确保住房租赁市场供需平稳，住房租金年度涨幅不超过5%。

因此，2021年，在“发展住房租赁市场”的一系列针对性政策指导下，中央各级部门高度重视住房租赁行业的发展，融资环境持续得到改善，市场经营得到制度化保障，住房租赁行业逐渐告别过去的粗放式发展，迎来精细化发展的黄金时代。

二、地方政策

2021年，地方政府紧跟中央政策方向，主要从供应政策、监管政策、奖补措施和建筑规范等4个方面落实中央租赁政策，“一城一策”培育地方住房租赁市场。地方发布的政策中，供应政策占比45%，其次是监管和奖补政策，分别占比39%和13%。

1、地方供应：重点城市力度加大，多渠道增加租赁住房

2021年重点城市供应力度加大，各地政府陆续发布加快发展保障性租赁住房的实施意见、“十四五”保障性租赁住房的发展目标、住房租赁试点计划等，力争多渠道增加租赁住房供应，筹集保障性住房。

据迈点研究院统计，在重点监测的20城发布的供应类政策中，发布保障性租赁住房实施意见的城市最多，占比29%； 其次是提出了“十四五”保障性租赁住房发展目标的城市，占比26%；剩下的各类供应政策中，还包括非改租、商改租和试点城市的供应计划等。

从各地政策发布时间来看，2021年下半年保障性租赁住房建设的发展速度明显加快。据住建部最新数据显示，截至2022年1月，全国已有30个省/市/自治区出台了关于加快发展保障性租赁住房的实施意见，其中40个重点城市明确提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。

2、地方监管：明确标准，逐渐进入规范化、制度化时期

地方监管政策动态方面，随着前期市场监管政策的发布与落实，2021年多城市重点聚焦租赁监管政策打补丁，着重防范风险、提高供应。

一线城市集中整顿住房租赁市场，深圳、北京、上海、广州先后出台住房租赁监管政策，多部门形成监管合力，加大整治规范租赁市场工作力度，2021年长租公寓行业迎来监管大年。从设立资金监管、规范租金支付周期、严控租金贷等方面，规范住房租赁市场发展。

其中，针对“租金贷”业务，北上广深更是明确说明租赁住房企业不得要求承租人使用“租金贷”，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

从设立资金监管方面，广州要求租赁住房企业在广州市的商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金“政银企”三方监管账户，并通过该监管账户收取租金及押金。同时鼓励采取“押一付一”、“押二付一”等交易方式。同样，深圳、上海均提出租赁住房企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金监管账户。

另外，包括南京、青岛、武汉、杭州、西安等在内的新一线城市政策也进一步细化，主要围绕住房租赁资金监管和市场监管。南京加强了对住房租赁结构的资金监管，除了对租金进行监管外，还要求企业缴纳风险保证金；杭州推出分级分类管控措施，调整相应等级风险防控金缴交比例，促进租赁市场平稳健康发展。

随着各级政策的引导发展落地，住房租赁市场的管理逐渐进入规范化、制度化时期。短期来看，或将加剧行业洗牌；长期来看，将大大减少灰色地带，让住房租赁行业成为可持续性发展的阳光产业。

三、小结

2021年，中央高度重视保障性租赁住房的理论建设力度，政策密集发布，从定调、细化到落地，将租赁住房的发展上升到国家战略层面，为我国房地产体系的构建提供了法律保障。可以预见的是，随着各级政府的政策先后落地，我国住房模式的模式将迎来重大升级，“资本导向型”向“政策引导型”转变，中国租赁住房行业的民生属性进一步强化。同时，随着地方国有企业的加入，行业格局发生改变，保障性租赁住房的“压舱石”效应明显，新一代租住生活方式初步形成。2022年，在面对市场混乱期和疫情影响期的挑战之后，各级政府对于租赁市场的政策还将进一步完善，住房租赁市场也将迎来更广阔的发展空间。

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