上海新房市场又密集上新了。

8月14日，上海网上房地产官网披露了今年第四批次集中上市新盘一览表，预告近期将有39个项目取证，供应面积共约138.9万平方米，合计12421套新房，基本与第三批次的40个项目、136.1万平方米供应面积、12585套新房供应水平相当。

这39个项目分布在上海12个区域，其中浦东新区供应8盘，静安区仅1盘，普陀区2盘，闵行区、宝山区各4盘，青浦区、嘉定区、金山区各3盘，奉贤区、松江区、崇明区各2盘，临港自贸区占5盘。单价从2万+/平方米到13万+/平方米不等，涵盖了公寓、叠加、联列、花园住宅等产品类型，基本满足刚需、改善等各方需求。

唯一的内环盘曾曝烂尾

与以往推盘结构不同的是，第四批次仅有1个内环项目，为静安宝珀公寓，其有12套房源取证，均价11.2万元/平方米，为89-197平方米的住宅产品，项目入围比2.5。

项目坐落在宝源路上，临近地铁3号线、4号线交汇的宝山路站，1公里内还有10号线四川北路站，三轨环绕交通便捷，但也由于太过靠近地铁3号线，噪音较大，且宝珀公寓没有新风系统，偶有的开窗通风状态也让噪音问题更加敏感，由此颇受购房者质疑。去年10月其首次开盘时，推出的299套房源仅获得301组客户认购，认购率刚刚达到100%，未触发积分制，直至今年6月份，这批房源还未完全售罄。

今年年中，该项目还曾陷入烂尾风波。彼时宝珀公寓被曝出项目停工、开发商资金链断裂或将烂尾的消息，随后开发商回应称，公司现金流健康、正常，所有应付工程款、材料款均已按约支付，并无拖欠，且已于6月5日恢复施工，但受疫情影响需延期交房。

不过，相对而言，11.2万元/平方米的单价在内环颇具优势。其毗邻天汇世纪玺项目，后者于今年第二批取证，单价为12.3万/平方米，高出宝珀公寓每平方米约1.1万元，获批的500套房源认购率为184%，同样未触发积分制。

需要关注的是，本次内环仅推出1个项目、12套房源，与此前的大手笔推盘落差明显。

今年第三批新盘供应了4个内环项目，分别为宁嘉馨苑、新湖青蓝国际、金隅外滩东岸与仁恒海上源，合计房源数达953套；第二批内环新盘更是集中放量，推出天汇世纪玺、华发仁恒苏河世纪、锦绣里、招商虹玺、仁恒海上源5个项目，合计房源数1609套。

上海中原地产首席分析师卢文曦在采访中告诉《国际金融报》记者，这是进行正常的节奏调整，上半年放出的豪宅产品较多，市场情绪稍有亢奋，做适当的减法有利于稳定市场。

满分盘或再现

中环内，本次推出大华峯荟、东方悦澜、天元府三个项目，前两盘取证价格均在宝珀公寓以上。

其中大华峯荟取证单价高达13.2万/平方米，是本批次最高的一个项目，概因其推出的是低密度叠加产品，面积段在124-180平方米间，共计56套房源。

该项目位于普陀石泉板块，靠近内环高架，是大华集团于2020年底竞得的，彼时经过逾百轮竞价、溢价17.56%方才落锤，整体楼板价约47434元/平方米。除了此次推出的叠墅产品，预计还有逾300套高层房源待出。

另一中环项目东方悦澜位于浦东前滩板块，即前滩54-01地块，是板块内仅剩的几宗待入市地块之一。项目本次推出84-165平方米的2-4房，共计481套，取证均价达11.9万/平方米。

前滩板块在地段以及华师大二附中的学区优势加持下，一直是近年来上海的打新热地。2021年入围分数线最高的10个新盘中，前滩晶鸿名邸以97.23分位居第4，东方惠雅以87.44分位居第8，且二者同时期入市，在互为竞品分争同区域意向购房者的情况下出现的这一结果。

从取证价格来看，东方悦澜的单价不低。去年11月晶鸿名邸、东方惠雅同期开盘，取证均价均为10.2万/平方米，相较此次11.9万元的单价，每平方米有了1.7万元的涨幅。不过从区位来看，东方悦澜要更靠近前滩“九宫格”区域，且毗邻华师大二附中，地理优势优于前两者，2020年入市的“九宫格”内三湘印象名邸项目也曾开出超12万元的单价。根据过往认购情况，市场上有观点认为东方悦澜或是又一个近满分的“神盘”。

卢文曦告诉记者，前滩板块一二手房房价倒挂明显，在售的二手房单价基本在15万、16万元左右甚至更高，限价影响下，即便是约12万元的价格仍极具优势。

最后一处中环内项目天元府位于普陀万里板块，是卓越、京东联合体拿下的上海西站北侧地块打造的住宅项目，取证均价仅9.6万元/平方米，与拿地指导价一致，本次推出105-147平方米住宅，共计372套。由于地块是大型商住综合用地，未来周边将有大型商业办公楼、商业MALL以及地下商业街等相关配套，将在一定程度上提高万里板块商业配置。

有楼盘每平涨价1.2万

相比于10万左右的少量中环内产品，本次刚改及改善项目仍是主力军。卢文曦进一步指出，500万-700万元间的置换产品是支撑起市场成交量、维稳的重要一环。

这之中有不少关注度颇高的楼盘。如浦东曹路招商璀璨城市，由于区域内供应稀少，其被称为“曹路之光”，总价500万元以上，一期开盘时该项目触发积分制，入围分数线67.59分，此次项目取证单价与一期持平，且仅推出68套少量房源，预计会出现抢购情况。

另一招商项目虹桥璀璨公馆处在青浦徐泾热门板块，也是第四批关注度较高的项目之一，其一期推出562套房源，将于8月19日开盘，项目销售透露入围分数线为67.05分，如今密集推出二期产品的679套房源，市场有预测分数线或还会在65-70分间。

浦东一全新盘浦发唐城为创新中路站地铁上盖项目，交通便捷，又有张江产业园红利辐射加持，取证单价7.06万/平方米，以90-136平方米3-4房为主，市场关注度亦颇高。

需要注意的是，此次入市新盘中，有部分项目出现了价格上浮情况。

如青浦赵巷的金臣颐墅项目，本次其推出四期独栋、联排产品共73套，取证单价8.95万/平方米，而去年10月推出的三期独栋、联排产品取证单价仅7.78万/平方米，每平方米上浮近1.2万元；闵行外环外的上海华府天地项目取证单价则由此前的6.1万/平方米涨至此次的6.62万/平方米，主要因其二期推出了联排产品，拉高了项目均价；嘉定外环外的碧桂园柏悦翔湾项目两批次披露时间相隔约两月有余，二期均价较一期上浮2700元/平方米，但产品类型一致，均为公寓、叠加、联排。