深交所固定收益信息平台显示，11月6日，中金-本钢板材持有型不动产资产支持专项计划项目状态更新为“已受理”，申报规模34.60亿元。底层资产是本钢板材厂区内一套180MW的燃气-蒸汽联合循环发电机组。

这是鞍钢体系在交易所市场首次申报的机构间REITs，从8月21日挂出管理人选聘公告，到11月6日获深交所受理，前后不到三个月。9月首次公告时，拟发行规模约33亿元，受理时申报规模有所上调。

这单产品推进的时间点，国内多层次REITs市场正在逐步成型。经过几年探索，Pre-REITs、类REITs、机构间REITs、公募REITs四层体系已经建立，对应资产从孵化、培育到盘活、上市的不同阶段。机构间REITs处于中间位置，采用平层结构，聚焦资产本身信用，不设主体担保，权益属性明显强于类REITs。Pre-REITs培育出的早期资产先进入这里，运营成熟后再向公募REITs输送。

2025年底，证监会印发《关于推动不动产投资信托基金市场高质量发展有关工作的通知》；2026年7月，深交所发布审核指引，首次以正式文件明确了"机构间REITs"的定义和审核要求。

底层资产与交易结构

这套CCPP机组2022年3月建成投运，包括1套M701S-DAX燃气轮机组、1套双压余热锅炉和1套汽轮发电机组，年发电量约14亿千瓦时。燃料不是天然气，是钢铁冶炼过程中产生的高炉煤气和焦炉煤气。这种低热值煤气以往大多直接燃烧放散，回收用于发电，既环保又降本。机组原为公司可转债募投项目，承诺总投资8.33亿元。

根据经审计的模拟财务报表，这套发电资产2025年实现营业收入9.04亿元，净利润3.19亿元。

交易结构上，本钢板材先将这套发电资产剥离出来，装入一家暂定名为本溪衍水新能发电有限公司的全资项目公司，再由专项计划通过持有项目公司100%股权间接控制资产。9月底，本钢板材已公告以CCPP发电资产等实物资产出资设立子公司，出资评估值约31亿元，采用收益法评估。

这笔产品存续期约21年，采用并表型结构，股债比约1:2。专项计划受让项目公司股权后实施减资，拆分为股权投资约11亿元、债权投资约22亿元两部分。证券采用平层设计，不设固定还本付息，也不设主体担保、差额补足或强制回购。第3年、第6年设置优先收购安排，每3年开放一次投资者退出。本钢板材初始持有专项计划34%的份额，其余向保险资金、银行理财等专业机构投资者募集。

土地和厂房不纳入项目公司范围，由公司与项目公司另行签订租赁合同。交易完成后，公司仍是运营管理机构，负责日常运营，并与项目公司重新签署《购售电协议》、气源供给、设备维修等一揽子经营合同。项目公司仍并入本钢板材合并报表，外部投资者份额计入少数股东权益。募集资金用于受让项目公司股权、补充流动资金，以及偿还借款。

财务压力下的盘活选择

本钢板材是东北大型钢铁企业，隶属鞍钢集团。2025年年报显示，公司全年营收463.92亿元，同比下降9.51%；归母净利润亏损39.42亿元，已连续两年亏损。

2026年仍在亏损。三季报显示，前三季度营收341.40亿元，同比下降3.01%；归母净利润亏损33.51亿元，去年同期亏损22.16亿元。第三季度单季营收118.04亿元，同比增长12.39%，但归母净利润仍亏损14.43亿元。

资产负债率上升很快：2023年末还是61.74%，2024年末到了72.72%，2025年末81.20%，到2026年三季度末已升至90.55%。总资产453.83亿元，总负债410.95亿元。

盘活存量资产、拓宽权益性融资渠道，对本钢板材来说是必然选择。公司在公告里的表述很直接：有效盘活存量资产、增强资金统筹能力、聚焦主业。

并表型结构下，这笔融资计入权益科目，不新增有息负债，有助于压降资产负债率。

但这套资产的现金流并非完全独立。CCPP机组以高炉煤气、焦炉煤气为燃料，发电量和效益直接取决于钢厂生产负荷。模拟财务数据显示，2026年上半年，这套发电资产的净利润已降至0.98亿元，较2025年全年3.19亿元明显下滑。如果钢铁需求持续低迷、钢厂减产，煤气供给收缩，不仅发电量下降，单位发电成本还会上升，盈利空间进一步收窄。这是这单REITs最需要关注的风险点。

从银行间到交易所的第二步

本钢并非首次用资产证券化盘活存量。

2025年10月，本钢集团旗下北营公司在银行间市场发行了一笔14.06亿元的绿色科技创新定向资产支持证券，优先级票面利率2.6%，全场认购倍数1.46倍。那是类REITs，底层资产是北营公司80MW高温超高压发电机组。

相比之下，目前3年期AAA国企类REITs的票面利率普遍在1.7%至2.0%之间。北营这单2.6%的利率明显偏高，反映出市场对钢铁企业余能发电类资产的风险定价仍偏谨慎。

仅一年之后，本钢板材又在交易所推出了这单机构间REITs。从银行间到交易所，从类REITs到持有型不动产ABS，规模直接翻了一倍多。10月16日股东会上，这单REITs的议案以99.95%的同意率通过。

这并非本钢独有的选择。过去一年多，机构间REITs扩容速度很快，传统类REITs的发行占比在下降。对高负债的本钢板材来说，权益性质的机构间REITs比债性的类REITs意义更大，因为它能真正改善资产负债结构。

钢铁行业里，首钢绿能是国内首批基础设施公募REITs之一，但那是垃圾焚烧发电的环保资产。用钢铁生产配套的能源设施做机构间REITs，本钢板材走在行业前列。从已发行的项目看，能源类已经是机构间REITs里很重要的一块资产。

机构间REITs这两年发展确实快。据Wind数据，截至目前全市场已发行76只，总规模1255.1亿元。2025年全年发行29只、537.5亿元；今年到目前为止已发行41只、592.02亿元，已超过去年全年。底层资产最早以购物中心、写字楼这类商业物业为主，逐步扩展到工业厂房、数据中心、仓储物流，再到风电、火电等能源类基础设施。

这单REITs募集的资金，对四百多亿的债务规模来说只是一部分，但至少能看出来，这家连续两年亏损的钢企，正在尝试新的出路。

对本钢板材来说，这单产品未来仍有向公募REITs发展的空间。

钢铁是重资产行业，厂区里沉淀了大量存量资产：自备电厂、工业厂房、矿山、铁路专用线、环保设施。过去这些资产大多与主业绑定太深，独立现金流不够清晰，单独证券化难度不小。

北营先完成了银行间的类REITs，本钢板材这次在交易所又做了机构间REITs。规模从14亿做到34.6亿，鞍钢体系里的存量资产证券化，才刚刚起步。