本文来源：时代周报 作者：刘婷 忻奇琪

2021年，房地产市场风云变幻，多家房企相继倒下，市场焦虑情绪蔓延。

“尊重常识、回归常态；阵痛之后，仍有机会。”10月22日，在万科业务交流会上，万科董事会主席郁亮用16个字总结当下房地产行业。

郁亮表示，房地产市场在过去多年保持双位数增长，这并非发展常态。进入新常态，房地产已回归民生行业。这意味着行业要去金融化，降杠杆。长期与金融紧密捆绑的地产企业要去杠杆必然伴随着阵痛，但坚持做好产品、好服务的房地产企业仍然大有机会。

此前，万科提出“活下去”引发业内热议。如今，“活下去”已成行业共同诉求。

郁亮称，行业冬天来了，所有企业都会冷，企业要储存体能才能在春天里有所收获。任何时候，安全都比增长更重要，能力都比规模更重要。

房地产回归民生行业

郁亮曾指出，在高地价、限房价的背景下，房地产行业高利润增长时代已经远去。未来，房地产行业的利润将向制造业看齐。

在业务交流会上，郁亮再度表示，房地产已经回归民生行业，从黄金时代回归到常态。过去资本市场用土地储备计算房企估值，有多少地算多少钱，这一阶段为土地红利阶段。此后，资本市场更看重PE（市盈率），不少企业用杠杆撬动估值。

如今，进入管理红利时代，企业需要将服务做得更精细，结合科技服务和用户体验进行改进，这些都是业务发展的潜力。

郁亮进一步解释，所谓民生行业，即和老百姓生活息息相关的行业，与纯商品化和纯市场化行业有所不同。当房地产回归民生行业时，房企方方面面都要做出相应调整。

“我们相信天下没有做完的生意，只有没做好的生意。”郁亮多次强调，与其去想行业的底部在哪里，不如把时间节省下来做好服务和产品。

缩表之后仍有机会

交流会上，郁亮还以家电和服装行业为例，进一步阐释自己对开发商去金融化与缩表的看法。

郁亮表示，2008年，为应对金融危机，鼓励消费，家电下乡补贴政策出台，整个行业启动了大规模扩张，上市公司收入增速一度超过40%。2012年左右，家电下乡政策逐步退坡，一大批家电企业倒下，比如美菱、荣事达、新飞等。但格力、美的、海尔，在缩表的过程中也获得了新的发展机会。

郁亮称，中国运动服装行业在2008年奥运会时期特别火爆，当时全国拥有3000家以上门店的运动品牌有15个。然而2010年以后，大量的存货积压，15个运动品牌一下降到3个，李宁在这个过程中也经历了缩表的过程，但之后李宁通过拥抱线上数字化、用潮流化设计接近年轻人，再度辉煌了起来。

“常识告诉我们，减肥很难，减肥成功（的人）都有很多血泪史。整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同缩骨、减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬和痛苦。”郁亮说道。

一个明显的冲击是，今年以来，楼市调控超过400次，多家房企为争客户争相降价，由此引发多地“限跌令”。

进入第四季度，万科是否会以价换量？对此，万科南方区域首席执行官孙嘉表示，万科销售策略向来灵活，会根据市场的实际情况来应对。

“如果从城市和客户的需求来看，房地产行业仍有很多机会。像上生新所这样的城市更新越来越成为一种趋势，成为一种潮流。因此，我们要把上生新所、南头古城、永庆坊这样的地方挖掘出来，做好更新，为人们美好生活服务。”郁亮表示。